Un sector en plena reconfiguración, que continúa en plena adaptación al nuevo escenario de la modalidad híbrida emergente por la pandemia y promete recuperarse.
*Por Lic. Claudia Armesto
Colliers Argentina presentó su nuevo informe de oficinas que corresponde al análisis del último trimestre de 2021. Considerando este contexto, el mercado de oficinas afronta un panorama desafiante en el cual la oferta deberá responder a la coyuntura y nuevas necesidades de los usuarios.
Al cierre de 2021, el inventario comenzó a crecer nuevamente y la tasa de vacancia continúa en aumento. Si bien el último trimestre aumentó 1.4 puntos con respecto al anteúltimo, la vacancia consiguió un nuevo pico histórico con un alza de 0.5%. A pesar de la apertura de las restricciones, se mantiene la tendencia a la liberación de oficinas premium, sostuvo Juan Manuel Farola, el director de Oficinas en Colliers.
En relación con las consecuencias resultantes del contexto de la pandemia: escasa demanda y crecimiento de la vacancia, el mercado de oficinas se proyecta hacia un 2022 en el cual su dinámica dependerá del marco sanitario-económico y de las medidas adoptadas por las empresas para atravesar un nuevo año que pese a estar transitando la tercera ola de Covid-19 en la Argentina, el Gobierno nacional no prevé restricciones al respecto.
Estos fueron los últimos datos de las variables brindadas por el último informe de Colliers.
Oferta
El inventario de oficinas premium registró un aumento de 6.682 m², resultando en un stock total de 1.855.490 m². El inmueble que generó esta variación incremental es el edificio Working Ocampo Leaf Building, ubicado en el submercado Norte de la Ciudad de Buenos Aires.
Se contabilizaron 365.543 m² disponibles, concentrados principalmente entre Norte GBA, Puerto Madero, Microcentro y Catalinas. La vacancia continúa con una leve tendencia creciente, ubicándose en un pico histórico de 19.7%, lo cual representa un aumento de 0.5 puntos porcentuales con respecto al trimestre anterior.
Los submercados que presentaron los mayores índices de vacancia fueron Macrocentro Sur (28.1%), Norte GBA (25.3%) y Microcentro (24.6%), mientras que Macrocentro Norte (7.5%) y Catalinas (11.5%) fueron los que registraron menor disponibilidad de superficie.
Finalmente, como se ha observado en trimestres anteriores, la mayor parte de los metros disponibles (65%) corresponde a inmuebles de categoría A+, donde la vacancia alcanzó el 20.8%. Por su parte, el inventario de clase A se ubicó en 17.5%.
Demanda
Aunque la demanda de oficinas premium permanece retraída, la tendencia descendente parece atenuarse.
El mercado corporativo de categoría premium finaliza el trimestre con una absorción neta negativa de -12.635 m². Si lo comparamos con el período anterior (-24.580 m²), se puede advertir una disminución en la liberación de espacios. Sin embargo, en lo que va del año, registra un acumulado de -72.135 m², lo que denota las profundas exigencias que atraviesa el mercado.
Uno de los indicadores de la escasez de la demanda es la ausencia casi generalizada de submercados con absorción neta positiva. Excepto Plaza San Martín que tuvo una absorción positiva de 3.900 m², los submercados que más espacio han liberado fueron Microcentro (-6.240 m²), Norte CABA (-4.764 m²) y Puerto Madero (-4.364 m²). El resto del inventario se mantuvo relativamente estable, sin variaciones que superen los -500 m².
Precios
El Asking Rent promedio de mercado percibió una baja del 4.4% y se situó en 23 USD/m².
Los precios de alquiler de los inmuebles analizados no sufrieron grandes variaciones, con una baja de 1 USD/m² con respecto a Q3 2021. Tampoco hubo una diferencia significativa en los valores promedio segmentados por categoría. Con respecto al trimestre anterior, el precio de los edificios clase A+ disminuyó 1 USD/m² y la clase A 1.3 USD/m². Lo mismo sucede al discriminar el análisis por submercados donde, en general, no se observan cambios significativos, excepto Plaza Roma, Microcentro y Macrocentro Sur que sí presentan una caída en el orden de los 3 USD/m².
Los inmuebles de categoría A+ registran un precio promedio de 24.5 USD/m² y los de clase A de 19.8 USD/m². En relación con el Asking Price promedio por submercado, Macrocentro Sur se ubica como aquel con el valor más bajo (14.8 USD/m²), mientras que Catalinas y Macrocentro Norte reflejan los más elevados (27.6 USD/m²).
Proyección
Se estima la incorporación de más de 150.000 m² de nuevas oficinas a lo largo del 2022, lo que implicaría un crecimiento del 8% sobre el stock actual.
Actualmente existen 42 inmuebles de la categoría premium en etapa de proyecto aprobado o en vías de construcción, entre los cuales pueden reconocerse edificios de superficies que van desde los 3.000 a 85.000 m².
Los ingresos al mercado de los inmuebles en etapa de construcción se prolongarán hasta el año 2023/25. Esto implica que, durante este lapso, el segmento de la más alta categoría podría expresar un crecimiento de más de 300.000 m² en la zona del AMBA. Estos nuevos espacios, se ubican principalmente dentro de los submercados Norte de GBA y Norte CABA, representando un 90% de los inmuebles en construcción.
Finalmente, si a los inmuebles actualmente en construcción se le sumarán los edificios en proyecto, se podría prever para los próximos 5 a 7 años la incorporación de unos 800.000 m² de nuevas oficinas, lo que representaría un crecimiento del 43.3% con respecto al inventario actual.
Fuente: Colliers Argentina
Lic. Claudia Armesto*: Licenciada en Comunicación Social orientada a Procesos educativos y comunicación. Investigadora Social UBA. Creadora del concepto “Organizaciones 5D”. Especializada en Transformación digital y cultural, Sustentabilidad, Innovación y Real Estate. Founder de @empatiacomunidad l Co-Founder de @realestatedataweb https://linktr.ee/ClaudiaArmesto
