Por Matias Bettatis*
San Fernando está en pleno crecimiento, cada vez más personas eligen vivir o invertir porque cuenta con diversas alternativas para todos los gustos.
Para comprender la demanda y los valores en cada zona dentro del partido es importante analizar el municipio como un todo, para luego examinarlo desde el punto de vista inmobiliario. La segmentación en sus distintas zonas es primordial para evitar errores en el análisis y percibir la demanda actual.
El partido tiene una de las más variadas ofertas inmobiliarias y solo cuenta con 23 kilómetros cuadrados, siendo la capital nacional de la náutica. Cuenta con más accesos al río, en la actualidad dispone del parque náutico, y la costanera de San Fernando que fueron renovados hace poco cuidando el medioambiente y la posibilidad de poder disfrutar del río.
La particularidad de este municipio es su historia y se puede disfrutar en sus construcciones emblemáticas de época. Sus comienzos nacen alrededor de la Plaza Principal, que se llama Bartolomé Mitre.
Como suele pasar en diversos pueblos de la Provincia de Buenos Aires, frente a la plaza se encuentra la recientemente reciclada iglesia de Nuestra Señora de Aránzazu, que hizo construir el virrey Marqués de Sobremonte, un edificio con más de 200 años, donde el General José de San Martín habló en un acto público en 1812.
Además, alrededor de la plaza también se encuentran el Palacio Municipal y los bancos principales del lugar.
En esta oportunidad nos vamos a enfocar en el Palacio Otamendi, el mismo está cada vez más cerca de su puesta en valor, fue construido entre 1879 y 1882 por el arquitecto Joaquín Mariano Belgrano, descendiente del prócer Manuel Belgrano. Es un lugar muy pintoresco donde se mezclan los frentes de casas de estilo colonial, las calles adoquinadas que fueron conservadas en distintos puntos del casco histórico, transformándose en una excelente posibilidad para disfrutar vivir en un lugar que conjuga la historia y sus construcciones modernas, que garantizan una experiencia única.
En la actualidad, la calle Constitución es uno de los centros comerciales a cielo abierto más grande y también recientemente puesto en valor, que convierte a San Fernando en un lugar completo de opciones de servicios para vivir. Sumado, la cercanía de todos los medios de trasporte, el polo gastronómico y el bingo (que se encuentran alrededor de la plaza), la iluminación, la mejora continua de las veredas y las calles, los túneles bajo nivel para agilizar el tránsito evitando barreras, muchos espacios verdes actualizados, los polideportivos, el club San Fernando – que llegó a ser de los más grande de Sudamérica – donde se practican la mayoría de las disciplinas deportivas, y la presencia de colegios para todos los niveles adquisitivos, hacen del municipio un lugar completo de opciones recreativas, culturales y económicas.
A todo lo mencionado anteriormente, le agregamos el Aeropuerto Internacional de San Fernando, el inminente Parque Industrial que se va a desarrollar en frente del aeropuerto, el máster plan “Buena Vista”, ubicado sobre la calle Uruguay, que cuenta con 150 hectáreas, de las cuales ya se encuentran consolidados colegios como el San Esteban, Saint Mery y el San Andrés. Como también barrios cerrados, complejos de vivienda, oficinas y comercios, lo que nos permite poder ver el potencial que cuenta el partido y por qué cada vez más personas lo eligen para resguardar su capital.
San Fernando centro, es la zona delimitada por las vías del tren Mitre, la calle Quintana, el tren de la costa y la calle colón, es el límite del partido con Tigre.
En esta zona, se pueden desarrollar edificios entre tres y cinco pisos, y suele ser elegida por sus comodidades antes que por el precio y el crecimiento. Hoy en día, muchas personas eligen vivir en un departamento que realmente les guste y se sientan cómodos, y negocian el tener que viajar unos minutos más para llegar a capital o visitar a sus padres en un partido vecino.
La realidad es que el mercado tuvo una baja general, donde San Fernando no quedó exento, los departamentos en esa zona de partido, en el 2018 se llegaron a vender a U$ 2400/ U$ 2500 el metro cuadrado, siempre hablando de departamentos nuevos con ciertos detalles de categoría. Hoy esos mismos departamentos se pueden conseguir por U$ 1800/ U$ 2000 el metro cuadrado, valores que siempre hay que ajustar cuadra por cuadra, al igual que la vista que puedan tener las unidades, la jerarquía del palier de entrada, y la categoría general del edificio, entre otros.
Lo que si notamos es que a ese valor los departamentos, con una buena estrategia de comunicación, se venden. Hoy en San Fernando el stock de propiedades a la venta en esta zona supera las 1.000 unidades y al no tener los propietarios deudas en monera extranjera como fue en el 1982 o el 2001, muchos propietarios eligieron no bajar los precios y el mercado real se redujo.
Las propiedades que adecuan el valor a la demanda actual realmente son muy pocas y, por otro lado, hay que recordar que los compradores actuales son ahorristas que tenían sus dólares, ya que no hay ninguna facilidad de créditos como ocurrió en distintos periodos de nuestra economía a lo largo de los años.
Invertir en un partido en crecimiento, tiene muchas ventajas que nos posicionan de una manera mucho mejor para cuando el mercado comience a tomar más velocidad.
*Matias Bettatis: Licenciado en administración de empresas (UCA), Diplomatura en Competencias Organizacionales (CEMA). Corredor y Martillero público (CMCPSI Mat. 4966). Desde el 2003 comenzó a trabajar en la inmobiliaria Bettatis Asesores Inmobiliarios donde se dedicó desde el 2007 a la trasformación digital de la inmobiliaria y la generación de valor en los emprendimientos, en la actualidad se destaca como desarrollador inmobiliario. Realiza estudios de mercado, análisis de valor, económico y financiero de Inversiones desde el pozo. Brinda charlas sobre como invertir y fideicomisos.
