¿Qué pasará con las oficinas a raíz de las nuevas restricciones?

Durante el primer trimestre del año el inventario no registró cambios relevantes y los valores de alquiler se mantuvieron estables, con una ligera alza en la vacancia.

La progresiva apertura de las restricciones sanitarias durante el 2020 permitió el desarrollo de las actividades comerciales en un marco de una relativa normalidad durante los primeros meses del año. Sin embargo, a raíz del preocupante aumento de contagios de Covid-19 observado durante este mes de marzo, el Gobierno nacional implementó nuevas medidas que limitan las actividades sociales, comerciales y la circulación nocturna.

En este contexto, según el último informe de oficinas de Colliers Argentina, el mercado de oficinas se enfrenta una vez más a un panorama desafiante, en el cual la oferta deberá responder a las necesidades de los tenants que buscan adaptar sus modelos de trabajo y optimizar sus espacios.

Oferta

El inventario de oficinas premium de la zona del AMBA no registró nuevos ingresos y se mantiene en 1.848.808 m².

Se verifican 308.154 m² disponibles distribuidos principalmente entre Puerto Madero, Microcentro y la Zona Norte de CABA y GBA. La vacancia continúa en un pico histórico de 16,67%, aunque únicamente haya aumentado 0.76 puntos porcentuales desde el trimestre anterior.

Los submercados caracterizados por los mayores índices de vacancia fueron Macrocentro Sur (26%), Microcentro (19%) y Norte GBA (19%). Sin embargo, en la mayoría de los submercados el crecimiento trimestral de la disponibilidad se vio contenido. Entre estos casos se pueden destacar Norte CABA y Macrocentro Norte, donde la vacancia actual es de 15,16% y 4,72%, respectivamente.

La disponibilidad en términos de categoría de inmuebles no evidencia cambios significativos respecto de la tendencia histórica. Aunque el volumen de metros disponible es mayor en edificios clase A+ (66%), la tasa de vacancia por categoría se mantiene en cifras comparables, de 17,15% para A+ y 15,78% para A.

Demanda

La demanda de oficinas premium continúa restringida por el contexto sanitario y en un proceso de reformulación de espacios.

La absorción neta, equivalente a -14.123 m², representa un regreso a cifras negativas luego de un período de cierta estabilidad durante el Q4 2020. Sin llegar a los extremos registrados el año anterior, el indicador refleja las profundas exigencias que atraviesa el mercado.

Norte GBA, Puerto Madero y Catalinas son los submercados más afectados por la liberación de espacios, con saldos de absorción en el rango de los -3.000 a -10.500 m². El resto del inventario se mantuvo relativamente estable, sin variaciones que superen los 1.000 m².

Precios

El Asking Rent de mercado se mantuvo relativamente estable y promedia actualmente los USD/m² 24,89.

Los valores de alquiler solicitados permanecieron sin grandes cambios, con una mínima baja de USD/m² 0,29 con respecto al Q4 2020. Segmentando por submercados puede observarse que todas las variaciones en términos de precio oscilan entre los USD/m² -1 (Plaza Roma) y los 1,20 (Macrocentro Norte). 

Los promedios de valor segmentados por categoría se condicen con la estabilidad observada a nivel general. Las propiedades de categoría A+ registran un precio pedido de USD/m² 26,76, y los de categoría A, USD/m² 21,15.

Proyección

En lo que va del año no se han inaugurado nuevos inmuebles de oficinas. Se proyecta el ingreso de más de 100.000 m² de nuevas oficinas a lo largo del presente año.

Actualmente se contabilizan 39 inmuebles en etapa de proyecto o construcción, en la zona del AMBA, entre los cuales pueden encontrarse edificios de superficies que van desde los 3.500 a 80.000 m².

En total, los inmuebles en construcción superan los 300.000 m² y cuentan con fechas estimadas de entrega que se extienden hasta el año 2023. Geográficamente, este pipeline se encuentra distribuido mayormente en los submercados de Zona Norte (GBA 39% y CABA 33%) y en menor proporción en Plaza Roma y Plaza San Martín. Los 22 edificios de oficinas registrados en etapa de proyecto totalizan 493.000 m², en su mayoría también ubicados en la Zona Norte de CABA y GBA. 

Por último, estos inmuebles se incorporarían al mercado dentro de los próximos 5 años, lo cual permite estimar un crecimiento del inventario para el año 2025 en el orden del 40%.


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