Por Vanesa Armesto*
Una ley, dos realidades. Pasan los meses y la situación empeora. ¿Cuál es la solución?
Si hay algo en lo que coinciden inquilinos, propietarios, inmobiliarios y hasta incluso los políticos, es que la ley de alquileres que entró en vigencia en julio de 2020, no funcionó para nadie.
Coarta la libertad de las partes de consensuar un contrato. Quita certidumbre tanto al inquilino, al desconocer los valores que deberá afrontar con el correr del tiempo, como al propietario, al no saber cuál será el valor que va a percibir.
Y esta incertidumbre que genera se extiende por 3 años. Tiempo extremadamente largo, teniendo en cuenta la inflación que vemos mes a mes.
Enero cerró con un 3,9% de inflación de acuerdo a los datos publicados por el INDEC; a la par, el costo de vida se alzó en un 50,7%. Estos dígitos perjudican a ambas partes al momento de firmar un contrato bajo los términos previstos por la ley 27.551.
Al inquilino cada vez le resulta más difícil y tiene que destinar mayor cantidad de su salario para hacer frente al valor locativo, y por otro lado, dispara el índice de ajuste.
Los alquileres, en marzo, promedian el 52/53% de incremento para aquellos que comienzan un nuevo año, mientras que los salarios, contrariamente, se deprecian.
Por la parte de los propietarios, hace que la rentabilidad cada vez sea más baja. Actualmente se ubica en 2,61% anual bruto sobre el valor del inmueble, mientras que el promedio de los últimos cuatro años fue del 3,38%, según datos del Monitor Inmobiliario de Invertire.com.
Como consecuencia, los valores de inicio se incrementan, en un intento de los propietarios de cubrirse al no poder pautar los valores de antemano. En el último año, hubo una suba del 60% en los departamentos de 2 y 3 ambientes y en algunos casos llegó al 70%.
Y a la vez produce una disminución en la oferta de unidades en alquiler. Muchas de las propiedades que finalizaron sus contratos fueron retiradas del mercado locativo, engrosando la cantidad de stock a la venta y generando nuevos récords mensualmente.
Ante esta falta de inmuebles para alquilar, se presenta como solución el impuesto a la vivienda ociosa. Es verdad que este tributo ya funciona en varios países. La gran diferencia es que en medio del estado crítico en que se encuentra el tema alquileres en nuestro país, difícilmente sea una solución.
Este impuesto no va atraer unidades, ya que la mayor cantidad de inmuebles que salieron del nicho de alquileres no podrían ser consideradas viviendas ociosas. Estos departamentos se encuentran dentro del mercado de ventas. Y nadie puede regular la intención de venta de un propietario. A su vez, la falta de crédito, el cepo y la incertidumbre económica, hacen que el tiempo para que un departamento se venda se prolongue, distorsionando el mercado.
La Secretaria de Comercio informó que solo en la Ciudad de Buenos Aires hay 120.000 inmuebles en venta; la situación en otros momentos era de alrededor de 50.000. Esto muestra dónde radica el problema.
Por otro lado, este impuesto sería para aquellos propietarios que sean titulares de más de 3 inmuebles, y que se encuentren desocupados por un plazo mayor a dos años. En la práctica no solucionaría la falta de vivienda, ya que solo aplicaría a una minoría, y que seguramente no influiría sobre los inquilinos más vulnerables. Y probablemente tenga un efecto rebote, subiría aún más los valores iniciales y seguirán volcándose más inmuebles a la venta.
El grave inconveniente del mercado locativo es la Ley 27.551. La única solución posible es su pronta modificación. Teniendo en cuenta las diferentes posturas, el arribo a una modificación que cubra todos los intereses será posible luego de unos meses de trabajo en conjunto. Es decir que estos cambios podrían llegar para la segunda mitad del año. Mientras tanto los valores continuarán su carrera ascendente.
*Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
