OFICINAS VS. DEPARTAMENTOS

Reporte de Cushman & Wakefield y Reporte Inmobiliario que se unieron para analizar el comportamiento de estos dos segmentos del mercado.

Entre las diferentes alternativas de inversión que ofrece el rubro inmobiliario, la locación de oficinas y el alquiler residencial son las dos opciones más habituales. 

En este reporte, Cushman & Wakefield y Reporte Inmobiliario se unieron para analizar el comportamiento de estos dos segmentos del mercado durante los últimos años, con el objetivo de comprender las diferencias entre ellos, a partir de los datos que cada empresa releva. 

Para establecer una primera comparación entre oficinas y departamentos, tomaron los valores de alquiler solicitados por mes para cada caso. Para las oficinas, tomaron el valor promedio del mercado CBD (Central Business District), compuesto por los submercados 9 de Julio, Catalinas-Plaza Roma, Centro Sur, Microcentro, Puerto Madero y Retiro-Plaza San Martín. 

Para el mercado residencial, tomaron el valor promedio de tres zonas: Barrio Norte, Belgrano y Palermo. En ambos casos, los datos (correspondientes al período 2014-2020) fueron ajustados por inflación a septiembre de 2020.

Desde 2014, el valor del alquiler de las oficinas experimentó, previo ajuste por inflación, una apreciación del 70 %. Esta evolución responde a dos variables clave.

En primer lugar, el comportamiento histórico del mercado de inmuebles corporativos, que convalida sus precios y actualizaciones en dólares (aunque pagaderos en pesos argentinos al tipo de cambio oficial), moneda que se apreció más que la inflación durante el período analizado. 

Por otro lado, se trata de un mercado subofertado, dada la baja disponibilidad de superficie premium, que mantiene los precios entre los más altos a nivel regional. 

En el mercado de departamentos, orientado al consumidor final que obtiene sus ingresos en pesos, las actualizaciones tienden a relacionarse más con el índice de remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que con otros índices como la inflación o la tasa de cambio. Por este motivo, el valor de alquiler de este producto experimentó una depreciación del 3 % en el período de referencia.

“En oficinas, hay una clara relación entre el ingreso que generan a lo largo del tiempo y la evolución del tipo de cambio oficial. Esto brinda un atractivo a largo plazo, ya que el alquiler se aprecia en el tiempo. Por su parte, el tipo de ocupante tradicional son las empresas, que convalidan estos valores en un mercado claramente subofertado”, afirmó Lucas Desalvo, Market Research Manager Cushman & Wakefield Argentina.

“El valor del alquiler de departamentos para locación tradicional responde a la capacidad de pago de la demanda. Sufre la pérdida de rentabilidad por desacoples de tipo de cambio propios del mercado vernáculo. Pero, aún a costa de esa magra rentabilidad, el diferencial de tasa también señala la percepción del riesgo asumido de un inversor convencional”, sostuvo José Rozados, Presidente Reporte Inmobiliario.

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