Por Vanesa Armesto*
A comienzos de la cuarentena se puso en vigencia el decreto 320/2020, que congelaba los valores de los alquileres al mes de marzo, y prorrogaba los vencimientos de los contratos y suspensión de desalojos, en primera instancia al 30 de septiembre y luego con el decreto 766/2020 se extendió hasta al 31 de enero de 2021. A casi un mes de su finalización comienzan los rumores de una nueva prórroga.
La cuarentena estricta en Argentina trajo la implementación de un decreto de necesidad y urgencia, sobre los alquileres vigentes. Los puntos más sobresalientes, eran el congelamiento de los valores locativos al mes de marzo, la prórroga de finalización de los contratos, a criterio del locatario, y la suspensión de desalojos por falta de pago, hasta el 31 de enero de 2021.
¿Qué ocurre con las diferencias de alquileres no abonadas en los meses correspondientes? Según se detalla en el decreto estas diferencias deberán cancelarse en un mínimo de tres y un máximo de seis cuotas, sin interés, a partir del mes de febrero 2021, con vencimiento cada una en la misma fecha del pago de los alquileres mensuales, en forma consecutiva, aún en los casos que los contratos hayan finalizado. Cabe aclarar que aquellos inquilinos que no hayan abonado el canon locativo deberán abonar un interés compensatorio.
Según una encuesta realizada por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), el 85% de los inquilinos abonaron los alquileres en el mes de noviembre, y se rescindieron el 3% de los contratos con respecto a las viviendas residenciales.
¿Cuáles son los efectos de estas medidas? El decreto, la Nueva Ley de Alquileres y luego la extensión del decreto, provocó que muchos propietarios, prefieran vender las unidades bajando los valores, a obtener un alquiler caro. Esto se da principalmente por los puntos más controvertidos de la Ley, como la prohibición de fijar aumentos a lo largo del contrato y solo hacerlo en forma anual de acuerdo a un índice, dado por el BCRA, que para muchos propietarios será poco real. Como prueba de esta situación, el informe realizado por la plataforma Mercado Libre, muestra que el segundo semestre del año registra un aumento en la oferta de venta con más de 247.000 propiedades publicadas en el AMBA, con cifras récord, superando con un 30% al año pasado y un 84% respecto a noviembre de 2018.
¿Qué pasará con los alquileres después del DNU? Con respecto a los valores se espera una suba de más de un 50% para los nuevos contratos. En cuanto a los desalojos por falta de pago, una gran cantidad de propietarios decidieron anticiparse junto a sus abogados a preparar las demandas, y de esta forma ganarle a los tiempos de la justicia con el fin de tener los inmuebles desocupados para febrero 2021. Consultado sobre el tema el doctor Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina y abogado especializado en derecho inmobiliario en el Estudio Abatti & Rocca comentó: “Hace años se utilizan las sentencias de futuro, porque le permite al locador asegurarse la entrega del inmueble por la razón que fuera. Pero este año, particularmente, se realizaron muchas más demandas. Si el decreto se prorroga, la sentencia queda automáticamente en vigencia hasta que venza el DNU” esto se da en las situaciones donde los propietarios entienden que sus inquilinos son solventes y especulan con la situación actual, dado que el decreto no distingue entre los distintos tipos de inquilino lo que genera un gran descontento entre los propietarios.
Como consecuencia se espera que una importante cantidad de éstos migren al sector de venta en el próximo año, generando un récord de unidades ofertadas lo que podría reflejar una nueva baja de los valores en los usados, como suele ocurrir cuando la brecha entre oferta y demanda es muy amplia.
En los últimos días comenzó a escucharse con fuerza el rumor de una nueva extensión del decreto por lo menos hasta fines de marzo de 2021. Esto solo generaría más inconvenientes, ya que los inquilinos seguirán acumulando deuda haciendo cada vez más difícil su cancelación ya que en muchos casos los ingresos se vieron disminuidos por la situación económica actual. Y por otro lado produciría más malestar entre los propietarios.
En conclusión, el mercado locativo residencial, está en crisis y una nueva extensión del DNU lo acrecentaría aún más, agudizando el déficit habitacional de nuestro país.
*Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
