Por Vanesa Armesto*
La pandemia ocasionó inconvenientes en los alquileres en diferentes partes del mundo. La justicia de la capital alemana declaró ilegal a su Ley de Alquileres sancionada en febrero de 2020, la cual establecía precios máximos y controlaba los aumentos.
El Tribunal federal más alto de Alemania dictaminó que la regulación que aplicaba un tope máximo al precio del alquiler de inmuebles y propiedad horizontal dispuesta por el gobierno del estado de Berlín es ilegal. Esta norma era también conocida como ‘Ley de control de rentas’ o simplemente como ‘Ley de alquileres’.
Lo argumentos para derogar la ley de alquileres berlinesa se sustentaron en que el derecho no había asistido a los legisladores del Estado de Berlín cuando promovieron y pusieron en vigor una de las normas legales más “controvertidas” y debatidas de los últimos años.
El límite superior máximo al precio en el alquiler de inmuebles residenciales congelaba por el término de cinco años el valor de los alquileres de 1,5 millones (el 90%) de las viviendas de Berlín en el nivel que tenían en junio de 2019. Los nuevos alquileres que se pactaran no podían superar ese nivel establecido y, a partir de noviembre de 2020, los alquileres preexistentes cuyos precios aún seguían por encima del congelamiento pautado tenían que reducir sus montos.
El modelo berlinés fue aclamado internacionalmente desde su entrada en vigor. Fue tomado como un triunfo por aquellos que luchan contra la “gentrificación” y por mantener viva la diversidad social en las ciudades. Lucía como un logro particular de y para Berlín.
Los propietarios, los inversionistas y desarrollistas inmobiliarios se presentaron ante los tribunales para litigar con el argumento de que era inapropiado e ilegal que el Estado interviniera en el mercado privado. La demanda fue presentada por asociaciones de propietarios respaldadas por políticos de los partidos Unión Demócrata Cristiana (CDU), Unión Social Cristiana de Baviera (CSU) y Partido Demócrata Liberal (FDP), todos opositores en Berlín. En su presentación judicial, sostenían que la Ley berlinesa de control de alquileres era inconstitucional debido a que un gobierno estadual (el equivalente de un gobierno provincial en las repúblicas que federan provincias) no tiene derecho a interferir en la política de vivienda, que es prerrogativa del gobierno federal.
Los críticos de la Ley condenada por el Tribunal Constitucional, que limitaba el aumento de precios para los alquileres de viviendas, señalan que el establecer tales límites distorsiona el mercado de la propiedad inmueble y que de ese modo, en última instancia, ejerce un efecto crecientemente perjudicial para los inquilinos. Al disuadir a las grandes empresas constructoras de construir nuevas unidades habitacionales en Berlín, la carencia de inmuebles acrecentaba la demanda por ocupar los edificios existentes, y esta alta demanda de un bien escaso que no se renovaba era el que impulsaba la suba de precios. Los locadores, anticipándose, incluían en los contratos una cláusula llamada Schattenmiete o cláusula de “alquiler en la sombra”. Es decir, la obligación de los inquilinos a pagar de manera retroactiva un monto resarcitorio en el caso de que el Tribunal Constitucional de Karlsruhe anulara, como finalmente hizo, la ley berlinesa que ponía un límite a los precios de alquiler.
Si bien las asociaciones de derechos de los locatarios calificaron esas cláusulas retroactivas como inútiles, y que serán consideradas nulas, por su parte los propietarios sostienen lo contrario. Afirman que ellos tienen derecho a reclamar la diferencia con los alquileres más altos que podrían haber cobrado desde que entró en vigor en febrero de 2020 la “Ley de alquileres berlinesa”, y que tienen derecho a exigirlo y hacérsela pagar ahora.
*Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
