Por Vanesa Armesto*
El mercado sufre las consecuencias de la toma de decisiones erradas: Ley de alquileres, Cepo cambiario y una frustrada Ley de Blanqueo, que profundizaron la crisis del mercado.
El mercado viene atravesando la peor crisis de los últimos años; si bien en el sector estamos acostumbrados a lidiar con los altibajos que generan los cambios socioeconómicos, la situación actual es una de las que más se extendió en el tiempo.
La pandemia coronó esta etapa, y trajo consigo medidas y toma de decisiones desatinadas que generaron mayor distorsión y paralización en el mercado.
La crisis económica que profundizó la llegada de la pandemia, y la falta de un plan estratégico a seguir, hicieron que se pasara por alto que todos los rubros que involucran el mercado inmobiliario son una pieza fundamental en el crecimiento y dinamismo de la economía de nuestro país.
Así es como ante la desesperación que provocó en quienes son los encargados de tomar decisiones, erraran en saber entender qué necesitaba el mercado para lograr reactivarse, llevando adelante una serie de medidas que generaron mayor desconcierto y retracción, como otras que no pudieron aprovecharse por una mala ejecución.
El mercado de la pandemia tuvo tres grandes medidas que afectaron de diferente forma al mercado: la Ley de Alquileres, el Cepo cambiario y la Ley de Incentivos y Blanqueo para la Construcción.
Cada una de ellas repercutió en el mercado y, lamentablemente, en forma negativa, o al menos no con el impacto esperado.
La Ley de Alquileres, lanzada en julio de 2020, en pleno caos social, por la extensa cuarentena, con un DNU de emergencia, vigente, que congelaba valores de los alquileres y postergaba finales de contrato, fueron el peor contexto para lanzar una Ley que ya de por sí era controvertida. Pretendió ser un alivio para los inquilinos y solo trajo, hasta el momento, más problemas que beneficios.
Retrajo el mercado locativo, haciendo que la demanda supere ampliamente la oferta y se produzca un sobre stock de inmuebles récord a la venta. La ayuda que necesitaba el sector más vulnerable se capitalizó en aumento de los valores que superaron el 60% en los inmuebles ofrecidos, y que hoy la actualización basada en la fórmula que propone esta ley ya establece ajustes para el segundo año que rondan el 50%. Un error mayúsculo para el mercado, que quebró el funcionamiento de una parte esencial y necesaria, haciendo que colapse.
Cepo cambiario. Las restricciones para adquirir la moneda extranjera son unas de las principales trabas para la compra de una propiedad, y el segmento más afectado es el del usado. Aquel que gestionó un crédito, luego debe comprar con esos pesos los dólares necesarios para cubrir el valor del inmueble, algo que en muchas ocasiones llevó a un desenlace poco feliz de las operaciones.
Además, los impedimentos para hacerse de dólares generan mayor volatilidad del valor, un estado de alerta e incertidumbre ante una economía que no tiene sustento y genera desconfianza, estados que impactan de forma negativa, retrayendo aún más un mercado débil como el que venimos transitando.
Y después llego una medida que dio esperanza al sector de la construcción, la Ley de Incentivos y Blanqueo para la Construcción, una medida creada para dinamizar el mercado que, lamentablemente, no pudo brillar como se esperaba.
Otra vez, un contexto inapropiado, una salida a la luz a destiempo, fallas en la ejecución y demoras, hicieron que no existiera. Pasó desapercibido; a lo largo de todo el país sólo se realizaron 704 presentaciones, cifra inexistente para la magnitud que podía generar.
El domingo tuvimos la dicha de poder ejercer nuestra libertad de elegir y se abrió una nueva ventana de esperanza para el mercado, todas las banderas políticas tienen la posibilidad de escuchar la voz de la gente, que son quienes mueven el mercado, y poder impulsar su reactivación.
La Ley de Alquileres necesita ser modificada en forma prioritaria, con cualquiera de los 3 proyectos presentados, y que se produzcan al menos los dos cambios que hacen que sea inviable su aplicación en nuestro país: un plazo de 3 años, en donde es casi imposible plantear parámetros de valores a largo plazo en una economía inestable y la fórmula de actualización que tantos inconvenientes e incertidumbre provoca al momento de firmar un contrato para ambas partes. Una modificación que además va a recuperar al inversor que hoy esta desanimado.
Y también se abre una esperanza para que finalmente la prórroga de la Ley de Blanqueo para la Construcción, que ya cuenta con media sanción desde el mes de julio, finalmente pueda ser aplicada, junto con el paquete de créditos hipotecarios para inmuebles a estrenar que también espera en el Congreso desde 2020, dos medidas que pueden dinamizar el mercado, aprovechando que el sector de la construcción ya retomó el ritmo pre pandemia.
Ya solo con generar estos cambios podemos proyectar un 2022 con un mercado mucho más activo.
*Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
