Por Vanesa Armesto*

Colliers lanzó el último informe de Industrias de este primer semestre, donde se analiza el comportamiento del mercado industrial y la tendencia coyuntural.

Colliers analizó el comportamiento de la industria a través de cuatro tipologías: naves industriales, naves industriales en parques, terrenos en Parques industriales, y centros logísticos premium del primer semestre de 2021.

En cuanto a las naves industriales se registró una disponibilidad actual de 1.185.378 m² para alquiler y 880.193 m² para venta. En la Zona norte sigue predominando la oferta del mercado con un 45,9%, le sigue Zona Sur con un 26,5% y Oeste GBA con un 16,2% y por último CABA con un 11,4%.

Analizando el comportamiento de la oferta, se visualiza un aumento de la disponibilidad en alquiler en la zona Norte y Oeste de GBA, mientras que en Sur GBA y CABA se observó una disminución de esta; podríamos estimar que la causa sería la elección de estas últimas zonas por ubicación, asking rent y tamaño del inmueble.

En cuanto a la distribución de oferta de alquiler según tamaño de inmueble, las naves de superficies mayores a 5.000 m² componen la mayor parte (75,1%) de la disponibilidad. Pero si se considera la oferta por cantidad de inmuebles, predominan las naves de menos de 10.000 m² de superficie que concentran el 84,4% de la disponibilidad, un rasgo mostrado también durante el año anterior. Se puede visualizar que la oferta en alquiler según el tamaño del inmueble se mantiene en el rango de 5.000 m2 a 10.000 m2.

El Asking Rent promedio del mercado se ubicó en USD/m² 3,64 y registró un descenso del orden del 3,76% (USD/m² 0,14) interanual.

El mercado mostró variaciones similares a las presentadas el semestre pasado, con un descenso aproximado del 5%, excepto en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la cual mantuvo sus valores prácticamente sin cambios. CABA y Norte GBA continúan siendo las áreas mejor cotizadas del mercado y ubican sus valores en USD/m² 4,36 y 3,62 respectivamente. Oeste GBA y Sur GBA cerraron sus valores en USD/m² 3,51 y 3,06 respectivamente. 

En cuanto al comportamiento de la venta, finalizó con una disponibilidad de 880.193 m², lo cual significó un descenso del 1,7 % con respecto a la etapa anterior y, en general, el mercado no presentó mayores variaciones con respecto a su oferta.

El análisis de la oferta en venta según la superficie de los inmuebles continuó con el comportamiento mostrado durante el año pasado, mostrando la mayor disponibilidad en naves de grandes metrajes. Los inmuebles de superficies mayores a 10.000 m² representan el 44,7% de los metros en venta y aquellos entre 5 y 10 mil metros cuadrados, un 35,7%.

Con respecto a la distribución geográfica, Norte GBA continúa siendo la zona con más metros disponibles (421.536 m²). Sur GBA (214.727m²) y Oeste GBA (133.681 m²) mantuvieron su oferta presentando variaciones negativas de aproximadamente el 1,7%, mientras que CABA (110.249m²) fue la única zona que presentó un ligero aumento de su oferta con respecto al período anterior.

El Asking Price promedio del mercado se situó en USD/m 735,27 similar al semestre anterior, 

Según el análisis de las naves industriales en Parques Industriales, se ha observado una leve tendencia a la baja en los valores solicitados, tanto para naves industriales en alquiler, como en venta.

Se registraron 320.275 m² de naves industriales disponibles en alquiler dentro de Parques Industriales, superficie similar al semestre anterior. En cuanto a los valores, el promedio del mercado se ubicó en 3,36 USD/m², registrando un descenso interanual del 14,9%.

Se observó un descenso generalizado de los valores en las naves ubicadas en parques industriales de todas las zonas del mercado, comportamiento que también se desarrolló durante todo el año 2020. La zona Sur GBA finalizó con 86.124 m² disponibles para alquiler y un promedio de 3,43 USD/m², con una caída de un 4,9% en comparación con el semestre anterior.

Oeste GBA no presentó variaciones (16.940 m²) y representa el 5,3% de la oferta total del mercado, con un valor promedio de 3,5 USD/m².

Norte GBA sigue concentrando la mayoría de los metros ofrecidos en alquiler, con 217.211 m², el 67,8% de la superficie en oferta. La zona promedió un Asking Rent de 3,13 USD/m², presentando un descenso del 4% con respecto al período anterior

Con respecto a los terrenos en venta de Parques Industriales, se mantienen sin grandes variaciones respecto del período anterior, aunque con tendencia a la baja. Es un mercado con amplias brechas de precios dentro de cada Parque, dado que el valor del m2 no sólo depende de la ubicación, accesibilidad y tamaño de los terrenos sino también de la infraestructura ofrecida. En líneas generales, se pueden encontrar rangos de precios desde los USD/m2 20 hasta USD/m2 150.

Los centros logísticos premium fueron la tipología destinada a la recuperación. La recuperación del sector logístico en alquiler alcanzó un nivel de vacancia similar al año 2017. Finalizado el primer semestre del año, la disponibilidad de superficie en alquiler es un 55% menor en relación con el período anterior y la tasa de vacancia se ubica en 6,53%.

En cuanto a la oferta en alquiler, el inventario de centros logísticos cuenta con un total de 2.062.253 m² y registra un crecimiento estimado del 9,00% respecto del último semestre. La mayor tasa de vacancia se presentó en Sur GBA con un 9,43%.

La distribución según el tipo de inmueble presenta una vacancia de 9,64% para los centros logísticos clase B y 5.61% para aquellos de clase A. Asimismo, la disponibilidad de superficie en alquiler es de 134.715 m², ubicándose la tasa de vacancia en 6,53%.

La vacancia de la zona Norte de GBA fue de un 6,62%, lo que representa la mayor disminución de superficie disponible en comparación con el período previo. Oeste GBA, con 2,83 % de tasa de vacancia, se ubicó como la segunda zona con mayor variación con respecto a la etapa anterior; mientras que CABA no presenta oferta y mantiene una ocupación total en los inmuebles que componen su inventario.

Durante el primer semestre del año, el Asking Rent del mercado promedió los 4,89 USD/m². El mercado ha mostrado un ascenso en los valores de asking price del 8,00% respecto del periodo anterior.

En todas las zonas de GBA el comportamiento general del mercado tuvo una tendencia al ascenso de valores. La zona Oeste registró un valor promedio de 3,67 USD/m², 

Las zonas Norte y Sur GBA mostraron también un ascenso de sus valores, cerrando sus Asking Rent en 5,11 y 5,00 USD/m² respectivamente.

Para los valores de Asking Rent por tipo de inmueble, la clase A se ubicaron en 5,52 USD/m² y los inmuebles clase B en 3,98 USD/m². Contrariamente al período anterior, los inmuebles tipo B mostraron un leve aumento.

Su demanda fue positiva durante el período analizado; la absorción mostró valores netos positivos de 241.019 m² y, a su vez, se registraron 157.200 nuevos metros cuadrados. Un porcentaje de la absorción se debe a proyectos que ingresaron al mercado con contratos de alquiler ya cerrados bajo la modalidad built-to-suit.

Finalizando, podemos observar que, si tomamos la creciente actividad observada de este semestre, el mercado industrial se encuentra a la espera del ingreso de nuevos proyectos que se encontraban activos al finalizar el año 2020 y en muchos casos se vieron demorados por el efecto de la pandemia. Actualmente se mantienen las proyecciones del período anterior, en los cuales se encuentran en construcción aproximadamente 181.920 m².

1. La oferta de naves industriales es relevada a partir de las propiedades publicadas por brokers inmobiliarios en CABA y GBA.
2. La muestra analizada incluye terrenos en 17 parques industriales ubicados en GBA y Provincia de Buenos Aires.

*Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar