Por Vanesa Armesto*
Durante el tercer trimestre del año, el inventario de oficinas no registró grandes cambios y los valores de alquiler permanecieron estables con un ligero descenso en la tasa de vacancia.
Colliers Argentina presentó el último informe de oficinas correspondiente al tercer trimestre de 2022. El inventario no registró grandes cambios y los valores de alquiler permanecieron estables, con un ligero descenso en la tasa de vacancia.
Si bien existen ciertos signos de estabilidad, el mercado deberá afrontar un panorama desafiante en el cual el dinamismo de la oferta tendrá que responder a la coyuntura actual y estar a la altura de las nuevas necesidades de los usuarios.
Oferta
El mercado de oficinas premium registró una leve disminución en la tasa de vacancia posicionándose en 17.9%.
Al cierre de la etapa analizada no se registraron grandes variaciones en el inventario, consolidándose un stock total de 1.847.490 m².
Se contabilizaron 330.823 m² disponibles, distribuidos principalmente entre Puerto Madero, Norte GBA, Microcentro y Macrocentro Sur respectivamente. Los metros ofertados en alquiler representan una tasa de vacancia del 17.9%, lo que supone una ligera disminución del 0,9% en relación al trimestre anterior.
Los submercados que reportaron los índices de vacancia más elevados fueron Macrocentro Sur (29.7%), Plaza Roma (28.8%), Microcentro (22.6%) y Puerto Madero (21.4%), mientras que Macrocentro Norte (4.9%) y Norte CABA (8.1%) fueron los que exhibieron menor disponibilidad de superficie.
Finalmente, si se discrimina la disponibilidad según categoría de inmueble, se puede verificar que la mayor vacancia se presenta en los edificios A+, alcanzando el 18.9% (227.646 m²). Cabe señalar que esta categoría representa el 65% del inventario. Por su parte, los inmuebles clase A expusieron una vacancia del 15.9% (103.176 m²).
Demanda
En concordancia con lo registrado en el trimestre previo, el análisis de ocupación presentó como resultado una absorción neta positiva.
Al cierre de este período, la absorción neta del mercado exhibió un saldo positivo de 6.735 m². Si lo comparamos con lo registrado en Q2 2022 se puede advertir, aunque en menor medida, una continuidad en cuanto al comportamiento de ocupación de espacios. Aunque se trata de una tendencia positiva, la evolución de los indicadores en los próximos trimestres permitirá dimensionar si se afianza esa predisposición y el grado de tal consolidación, o bien, si comienza a sufrir alteraciones.
Si se profundiza en el indicador, se puede observar que los submercados Norte GBA (6.156 m²), Plaza San Martín (1.716 m²), Puerto Madero (1.604 m²), Catalinas (608 m²) y Norte CABA (525 m²) exhibieron valores positivos de absorción. Por su parte, Plaza Roma (-3.520 m²), Macrocentro Norte (-214 m²) y Microcentro (-141 m²) fueron las zonas con mayor superficie desocupada. Cabe destacar que Macrocentro Sur no se vio afectado por la demanda, es decir, no tuvo absorción de ningún tipo.
Con respecto a la categoría de inmuebles, aquellos clase A+ arrojaron una absorción neta positiva de 9.019 m², mientras que los A, contrariamente a lo sucedido en el periodo anterior, presentaron un saldo negativo de -2.283 m².
Precios
El Asking Rent promedio de mercado se mantuvo relativamente estable, situándose en los 22.6 USD/m².
Los precios de alquiler de los inmuebles analizados no sufrieron grandes variaciones durante el tercer trimestre del año. Tampoco hubo una diferencia considerable en los valores promedio segmentados por categoría. Lo mismo sucede al discriminar el análisis por submercados donde, en general, no se observan cambios significativos.
Los inmuebles de categoría A+ presentan un precio promedio de 24.1 USD/m² y los de clase A de 19.2 USD/m². En cuanto al Asking Price promedio por submercado, Macrocentro Sur se ubica como aquel con el valor más bajo (14.3 USD/m²), mientras que Catalinas, Norte CABA y Plaza Roma reflejan los más elevados con registros de 28.5 USD/m², 26.8 USD/m² y 25 USD/m² respectivamente.
Proyección
En lo que va del año no se registraron nuevos ingresos de inmuebles. Para lo que resta de 2022 se estima que podrían incorporarse al stock actual más de 129.000 m² de nuevas oficinas.
Actualmente existen 40 inmuebles de categoría premium en etapa de proyecto aprobado o en vías de construcción, entre los cuales pueden identificarse edificios de superficies que van desde los 3.000 a 100.000 m².
Los ingresos al mercado de aquellos inmuebles en etapa de construcción se extenderían hasta el año 2023/25. Esto significa que, durante este lapso, el segmento de la más alta categoría podría llegar a contar con un crecimiento superior a los 420.000 m² en la zona del AMBA. Estos nuevos espacios se ubican principalmente dentro de los submercados Norte de GBA y Norte CABA, representando un 80% de los inmuebles en construcción.
Finalmente, si a los inmuebles actualmente en construcción se le sumarán los edificios en proyecto, se podría prever para los próximos 5 a 7 años la incorporación de más 800.000 m² de nuevas oficinas, lo que representaría un crecimiento del 47% con respecto al inventario actual. Vale aclarar que dichas estimaciones pueden estar sujetas a modificaciones, ya sea por reconversiones en los proyectos en cuanto al tipo de destino (de oficinas a residencia) o por posibles anulaciones de los mismos.
+Info: https://www.colliers.com/es-ar
*Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
