Por Vanesa Armesto*
Durante el segundo trimestre del año, el inventario de oficinas no registró grandes cambios y los valores de alquiler se mantuvieron estables, con un leve descenso en la tasa de vacancia.
El último informe de Colliers Argentina, sobre el comportamiento de oficinas en el segundo trimestre de 2022, muestra que el inventario de oficinas no registró grandes cambios y los valores de alquiler se mantuvieron estables, con un leve descenso en la tasa de vacancia.
Oferta
El inventario de oficinas premium se mantuvo sin cambios en comparación con el trimestre anterior, con una leve disminución en la tasa de vacancia, posicionándose en 18.8%
Al cierre de la etapa analizada se contabilizó un stock total de 1.855.490 m². De los cuales, 349.453 m² se encuentran disponibles, distribuidos principalmente entre Norte GBA, Puerto Madero, Microcentro y Macrocentro Sur. Los metros ofertados en alquiler representan una tasa de vacancia del 18.8%, lo que supone una ligera disminución del 0,8% en relación al trimestre anterior.
Los submercados que reportaron los índices de vacancia más elevados fueron Macrocentro Sur (29.7%), Plaza Roma (25.3%) y Puerto Madero (24.4%), mientras que Macrocentro Norte (4.3%) y Norte CABA (8.3%) fueron los que exhibieron menor disponibilidad de superficie.
Finalmente, si se discrimina la disponibilidad según categoría de inmueble, se puede verificar que la mayor vacancia se presenta en los edificios A+, alcanzando el 20.2% (244.652 m²). Cabe señalar, que esta categoría representa el 65% del inventario. Por su parte, los inmuebles clase A expusieron una vacancia del 16.2% (104.801 m²).
Demanda
En concordancia con lo registrado en el trimestre previo, el análisis de ocupación arrojó como resultado una absorción neta positiva.
Al cierre del segundo trimestre, la absorción neta del mercado presentó un saldo positivo de 14.611 m². Si lo comparamos con lo registrado en Q1 2022, se puede advertir una continuidad en cuanto al comportamiento de ocupación de espacios. Aunque se trata de una tendencia positiva, la evolución de los indicadores en los próximos trimestres permitirá dimensionar si se afianza esa predisposición y el grado de tal consolidación, o bien, si comienza a sufrir variaciones.
Si se profundiza en el indicador, se puede observar que los submercados Norte GBA (10.286 m²), Norte CABA (4.477 m²), Microcentro (2.077 m²), Catalinas (1.943 m²) y Plaza San Martín (310 m²) exhibieron valores positivos de absorción. Por su parte, Plaza Roma (-2.471 m²) y Puerto Madero (-2.011 m²) fueron las zonas con mayor superficie desocupada. Cabe destacar, que tanto Macrocentro Norte como Macrocentro Sur no se vieron afectados por la demanda, es decir, no tuvieron absorción de ningún tipo.
Con respecto a la categoría de inmuebles, el 98.7% de la absorción neta de este período se encuentra en los inmuebles de categoría A+, mientras que sólo el 1.3% en los de clase A. Contrariamente a lo sucedido en el periodo anterior, en ambos casos la tasa de absorción fue positiva.
Precios
El Asking Rent promedio de mercado se mantuvo relativamente estable, situándose en los 22.9 USD/m².
Los precios de alquiler de los inmuebles analizados no sufrieron grandes modificaciones durante el segundo trimestre del año. Tampoco hubo una diferencia considerable en los valores promedio segmentados por categoría. Lo mismo sucede al discriminar el análisis por submercados donde, en general, no se observan cambios mayúsculos.
Los inmuebles de categoría A+ presentan un precio promedio de 24.4 USD/m² y los de clase A de 19.3 USD/m². En cuanto al Asking Price promedio por submercado, Macrocentro Sur se ubica como aquel con el valor más bajo (14.4 USD/m²), mientras que Catalinas, Norte CABA y Macrocentro Norte reflejan los más elevados con registros de 27.9 USD/m², 26.6 USD/m² y 26.2 USD/m² respectivamente.
Proyección
En lo que va del año no se registraron nuevos ingresos de inmuebles. A lo largo del 2022 se estima la incorporación de más de 128.000 m² de nuevas oficinas al stock actual.
Actualmente existen 41 inmuebles de la categoría premium en etapa de proyecto aprobado o en vías de construcción, entre los cuales pueden identificarse edificios de superficies que van desde los 3.000 a 85.000 m².
Los ingresos al mercado de aquellos inmuebles en etapa de construcción se extenderían hasta el año 2023/25. Esto significa que, durante este lapso, el segmento de la más alta categoría podría llegar a contar con un crecimiento superior a los 400.000 m² en la zona del AMBA. Estos nuevos espacios, se ubican principalmente dentro de los submercados Norte de GBA y Norte CABA, representando un 90% de los inmuebles en construcción.
Finalmente, si a los inmuebles actualmente en construcción se le sumarán los edificios en proyecto, se podría prever para los próximos 5 a 7 años la incorporación de más 800.000 m² de nuevas oficinas, lo que representaría un crecimiento del 43% con respecto al inventario actual. Vale aclarar, que dichas estimaciones pueden estar sujetas a modificaciones ya sea por reconversiones en los proyectos en cuanto al tipo de destino (de oficinas a residencial) o por posibles anulaciones de los mismos.
*Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
