Conversamos con Rodolfo Dante, gerente comercial de una desarrolladora de la región de la patagonia, sobre cómo ven el panorama del real estate a nivel regional y nacional.

*Por Lic. Claudia Armesto

La Patagonia se destaca por su inigualable entorno natural, la gran afluencia de turistas e inversores, y el desarrollo inmobiliario de la zona se impone cada vez más como aliado de la industria regional.

De hecho, está en el foco de la demanda de compradores del mundo, especialmente europeos, que buscan “su lugar en el mundo” para el retiro o para disfrutar de unas extensas vacaciones.

Un dato revelador es que las ventas de propiedades en el sur del país no fueron tan afectadas por el avance de la pandemia como el resto de los mercados nacionales. De hecho, la necesidad de la demanda por conectar con la naturaleza amplió la cantidad de adeptos por los paradisíacos paisajes patagónicos.

El crecimiento fue constante: es que cada vez más personas se mudan para sumar calidad de vida. Una tendencia que genera oportunidades de negocios que se multiplican temporada tras temporada.

Nos contactamos con la desarrolladora ASPA Patagonia, que cumplió 23 años de actividad dentro del real estate local. Actualmente, entre lo construido y en construcción, poseen 290 mil m2, 7.500 lotes y cerca de 5.000 unidades funcionales. Entre sus proyectos incluyen diferentes tipologías como residencias, locales comerciales, oficinas, hotelería; y están presentes con sus emprendimientos en 10 ciudades de la región. En este momento, tienen 10 productos inmobiliarios en ejecución simultánea, con una participación de mercado que oscila entre el 10 % y el 20 %, dependiendo de la ciudad que se trate.

Rodolfo Dante, contador y gerente comercial de la empresa, nos explicó y sumergió en la actualidad del mercado de la patagonia.

¿Cómo es el panorama que visualiza para el negocio del real estate residencial en la región? ¿Cuáles son las variables para tener en cuenta? 

Dante: El negocio del real estate residencial es de mediano y largo plazo, por lo tanto, nuestra visión es en los mismos términos. Un proyecto de envergadura supera un período residencial, siempre tenemos una mirada de mediano y largo plazo, sin dejar de analizar la coyuntura, tratando de anticiparnos a los vaivenes de nuestra economía.

A mediano y largo plazo estimamos que la demanda de unidades residenciales se consolidará y aumentará, por el efecto de Vaca Muerta que impacta directamente con la necesidad de vivienda.

El mercado de real estate regional es un mercado de capitalización y renta, la demanda está concentrada en el inversor, pequeño, mediano o grande, pero inversor al fin. Si analizamos ese segmento de clientes, consideramos que el efecto de Vaca Muerta seguirá apalancando la demanda, por el déficit habitacional que existe, la necesidad de vivienda para alquiler seguirá existiendo y aumentando, debido al crecimiento vegetativo de la población, y por nuevos residentes.

¿Cómo son sus expectativas y cuáles son las condiciones que deben acompañar para seguir invirtiendo en nuevos proyectos residenciales? ¿Dónde hay oportunidades y de qué tipo en la coyuntura actual?

Dante: Siempre somos optimistas, realistas, por lo tanto, las expectativas que tenemos en el mediano y largo plazo son positivas. Las oportunidades estarán determinadas por la evolución de Vaca Muerta, que es el motor de la economía regional, sumado -pero hoy en menor medida- a las actividades tradicionales, como la fruticultura, minería, turismos, comercio, etc.

Si nos focalizamos en la coyuntura actual, lo único que genera optimismo es que Vaca Muerta está en expansión; aún con esta coyuntura económica tan desalentadora, la explotación va en aumento. En la medida que exista algo más de estabilidad macroeconómica y política, el desarrollo y expansión se darán con mayor seguridad y será sostenible en el tiempo.

¿Tienen nuevos proyectos por lanzar-construir?

Dante: Desarrollamos principalmente en el Alto Valle de Río Negro y Neuquén e impacta de modo positivo en 10 ciudades y sus comunidades. Tenemos nuevos lanzamientos en carpeta, algunos con la obra ya iniciada, esperando el momento oportuno de mercado para hacer el lanzamiento comercial.

Sumando los m2 en lanzamientos recientes y próximos lanzamientos, tenemos cerca de 69.000 m2 en construcción y 2.680 lotes. Además, contamos con proyectos en carpeta en otras ciudades, pero por el momento es de información reservada. Hasta el momento, en los 23 años de vida de Aspa Desarrollos Patagonia no hemos desarrollado en el exterior, solo en Argentina.

En la ciudad de Neuquén tenemos estos lanzamientos recientes:

“Torre Trade” de 22.000 m2 aproximadamente; con locales comerciales, oficinas y residencias premium, sobre calle Doctor Ramón; forma parte del mismo complejo habitacional donde construimos el hotel Hilton Garden Inn. El mega desarrollo de 67.000 m2 lo conforman tres torres. Trade completa la tercera etapa, las primeras dos del masterplan ya están construidas y entregadas.

“Torre Bela”, un desarrollo de 9.800 m2 aproximadamente, de perímetro semilibre, presenta residencias en altura con calidad superior. Un proyecto con diseño y altura sobresaliente en la ciudad. Ubicado sobre la Av. San Juan, en esquina con calle Villegas. Monoambientes, departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios, excelentes amenities. Destaca por su skyline.

En Cipolletti tenemos otros 3 lanzamientos:

“636” un edificio diseñado en PB más 8 niveles, con un local comercial y monoambientes, unidades de 1 y 2 dormitorios. Los dptos. de niveles superiores con parrilla. Ubicado en el microcentro de la ciudad, de muy buena calidad y super funcionales, de 2.750 m2.

“Las Grindelias”. Urbanización de 79 unidades residenciales en dúplex y triplex, con una localización inmejorable, y una calidad de vida muy placentera, con un total de 6.500 m2 aproximadamente.

“Gran Alameda”. Loteo muy importante en cantidad de lotes, cerca de 680 lotes, con una localización estratégica, con gran conectividad, atenderá a un sector importante de la demanda insatisfecha de esta ciudad.

En Centenario:

“Nova R7”, un edificio de departamentos diseñado en 9.500 m2 totales. Conformado por 3 módulos de PB y seis niveles cada uno. Emplazado a metros del Parque Industrial de la ciudad de Neuquén, a la vera de la Ruta 7. Ofrece la posibilidad de vivir en la naturaleza, entre la chacra y la barda, y completa la propuesta con confortables amenities. A sólo 7 minutos de Neuquén capital y de la ciudad de Centenario, se destaca como una inversión muy interesante dentro del corredor petrolero.

En Las Grutas:

“Torre Tonina”, lanzamos la tercera torre que completa el masterplan del complejo “Mareas del Golfo”. Un producto inmobiliario sin igual, con unidades residenciales premium, a 300 mts del mar. Ofrece piscina climatizada, solárium, sauna, gimnasio cubierto, juegos, parrillas. Conectada con el Open Mall del complejo, diseñado en 36 locales y 2 niveles, invita a disfrutar de la gastronomía local y otros productos. Son 6.000 m2 totales.

En Plottier:

“La Escondida”, es un loteo -urbanización que internamente llamamos-, con una cantidad de lotes por demás significativa, cerca de 2.000 lotes; este emprendimiento está enclavado a orillas del Río Limay, de gran significancia geográfica e histórica.

En Añelo:

“Añelo Land” es un complejo dirigido fundamentalmente al sector petrolero; lo desarrollamos en conjunto y colaboración con Ingeniería Sima S.A. y Hoteles Land, este proyecto consta de 252 departamentos y sus respectivos estacionamientos, con SUM, gimnasio, cancha de fútbol, piscina, con 8.200 m2; oficinas y locales comerciales con 1.900 m2; un Hotel Land con 107 habitaciones y 60 estacionamientos, con 8.200 m2; el proyecto en total son 16.200 m2.

¿Qué hay que tomar en cuenta en el momento de proyectar un edificio residencial? ¿Hoy el inversor mayorista o inversor final qué tipo de proyectos demanda?

Dante: En el diseño de todo producto hay que tener en cuenta el mercado foco al cual está dirigido el mismo. El inversor busca rentabilidad sobre su inversión, por lo tanto, busca que la relación precio – producto sea en equilibrio, el costo de las expensas, el costo del mantenimiento de la unidad funcional, y el valor de renta.

 ¿Los proyectos que construye se comprometen con el cuidado del medioambiente y de reducir el consumo de energía? ¿De qué manera? 

Dante: Sí claro, hace un tiempo ya que estamos trabajando con prácticas de Triple Impacto en cada etapa de los proyectos que desarrollamos, esto de modo transversal a nuestra actividad.

 ¿Cuál es la rentabilidad promedio de la zona para los inversores mayoristas? ¿Cuál es el valor promedio de compra minorista del M2 en sus proyectos actuales? 

Dante: En este momento es imposible hablar de rentabilidad promedio, por la situación de las variables macroeconómicas, y la enorme distorsión de precios relativos. Es una medición que tiene relevancia con estabilidad, sin distorsiones. Si hacemos un análisis histórico, de series de tiempo largas, siempre la rentabilidad en la región fue un 50 % superior a la obtenida en CABA, Córdoba, Rosario y mayor aún comparada con otras regiones del país.

 ¿Cuáles cree que serán las tendencias del futuro en los edificios residenciales?

Dante: Estamos emplazados en un valle de 70.000 hectáreas verdes, el habitante regional está en contacto con la naturaleza de manera cotidiana, la tiene al alcance de la mano. Nos parece que el hábitat debe ser confortable, funcional, de buen diseño, que proporcione calidad de vida, cada vez más la gente prioriza el “cómo quiero vivir”, por lo tanto, pensamos que la calidad de vida es un atributo en nuestra propuesta de valor, dentro de un ambiente que proponga y aborde lo sustentable eficientemente, y el cuidado del medio ambiente.

 ¿Es un buen momento para invertir en la región? 

Dante: Es un buen momento ya que el negocio del real estate actúa como reserva de valor en moneda dura, y en series extensas de tiempo en nuestro país siempre le ganó al plazo fijo y al dólar, más aún a otros activos financieros de largo plazo, porque además de reserva de valor, tiene una capitalización, un revalúo, que medido en relación con el riesgo es difícil igualarlo.

¿Cómo es su mirada sobre la situación actual del país en general? ¿Qué tipo de déficit habitacional hay en su región? ¿Qué medidas podrían impulsar el mercado de real estate residencial regional?

Dante: Estamos en una situación de crisis terminal en cuanto a la macroeconomía, sin moneda, con un nivel de pobreza escandaloso y vergonzoso, se podría decir que es un momento de oportunidad “fundacional” para abordar las reformas estructurales que nuestro país necesita, la reforma monetaria y cambiaria, reforma del sistema financiero, la reforma del Estado, en sus tres poderes, también en provincias y municipios, los impuestos ahogan y destrozan el aparato productivo en todos los sectores, primarios, secundarios y terciarios. La reforma impositiva, la reforma laboral que priorice el empleo registrado, la reforma previsional, la reforma educativa, toda sociedad organizada necesita seguridad jurídica, estabilidad y horizonte.

Es prioritario generar un ambiente de negocios y expectativas positivas, que atraigan la inversión y el ahorro, que generen crecimiento con empleo formal, que genere riqueza y se pueda distribuir con equidad y justicia, administrando en favor del bien común.

Neuquén tiene un déficit de 60.000 viviendas, un 50 % es vivienda social, del cual se debería ocupar fundamentalmente el Estado con políticas activas reales, dándole a este segmento de la población el acceso a la vivienda, y el otro 50 % es vivienda que podría construir el sector privado, y en este segmento estamos trabajando nosotros.

Lo que impulsa el real estate en el mundo entero es fundamentalmente el crédito hipotecario, para que el “gran mercado” que es la clase media, acceda a la vivienda a través de este instrumento financiero, pero es obvio que si el recupero es de largo plazo, necesita fondeo de esa índole, que, en nuestro país, por su falta de credibilidad, es inexistente la colocación de fondos de ahorro a largo plazo, nuestro ahorro es eminentemente cortoplacista o, como en estos momentos, el ahorrista huye de su moneda y se refugia en moneda extranjera u otros activos “duros”, de esta manera el déficit habitacional sigue creciendo.