Por Vanesa Armesto*
El 2020 nos deja con algunos cambios dentro del mercado inmobiliario, muchos de ellos marcarán el camino a seguir en el año que comienza.
El real estate se vio severamente atravesado por los efectos de la pandemia. Para un mercado que ya venía en crisis desde hace más de dos años, el covid-19 fue sin dudas el peor embate que debió sortear. Las operaciones de compra venta se paralizaron prácticamente entre abril y julio. Luego, con la reactivación de la actividad, parte de las transacciones empezaron a retomarse. En el regreso de esta nueva normalidad, el sector se enfrentó a diferentes factores que delinearon el rumbo del mercado.
1. Sinceramiento de precios en dólares
Como consecuencia de la disparada del dólar, el ensanchamiento de la brecha cambiaria, y la escasa demanda, los precios de las propiedades sufrieron una caída importante en dólares. Esta baja se enmarca entre el 15% y 30%, dependiendo de la unidad y localización. Recordemos que las propiedades venían en alza y sobrevaluadas desde 2018, y la pandemia, en este caso, ayudó a que los propietarios acepten una baja del valor, si querían lograr la venta. Esto no significa un remate de las propiedades, sino un sinceramiento necesario de los precios que habían tocado un techo histórico. Ayudando, de esta manera, a encuadrarlas dentro de un valor más real.
2. Mayores márgenes de negociación
Se percibe un mayor rango de negociación de los precios ofrecidos en las publicaciones, que ronda entre un 10% y un 15%. El comprador de los últimos meses, hizo valer sus billetes a la hora de ofertar, y ante la necesidad de liquidez de muchos propietarios, aceptan mayores márgenes de negociación, generando cierto movimiento en el mercado.
3. Nueva ley de alquileres
Tras la implementación de la nueva ley de alquileres, que introdujo cambios importantes en las locaciones a partir de julio, el mercado reaccionó en forma negativa. El efecto inmediato fue un aumento en los valores de los alquileres, que superaron a la inflación en más de 25 puntos, y una baja histórica en la cantidad de inmuebles ofrecido en alquiler, provocando una crisis en el rubro.
4. La rentabilidad en su mínimo
Aún con la suba de los precios de los alquileres, tener un inmueble alquilado sigue sin ofrecer la rentabilidad esperada. Según datos proporcionados por un informe de la plataforma Zonaprop, de un 5,47% de retorno bruto anual de alquiler en noviembre de 2017 (es decir, un plazo de 18 años y 4 meses de recupero de la inversión) la renta pasó a un 2,23%, en la actualidad. Esto implica necesitar más del doble de tiempo para recuperar la inversión.
5. Oportunidades
La suba del dólar y las medidas cambiarias colocaron en primer plano a los emprendimientos en pozo, como una buena oportunidad al ofrecer un adelanto en dólares y financiación en pesos. También creció la demanda de lotes, ya que, impulsados por los bajos costos de la construcción que están en su mínimo histórico en dólares, el comprador puede capitalizarse con la construcción de una vivienda. Y finalmente, la compra de inmuebles al contado, en las que pueden conseguirse buenas rebajas de precio.
6. Necesidad de espacios más amplios y contacto con la naturaleza
La pandemia trajo un cambio en las prioridades en cuanto a las búsquedas de propiedades. Hoy la mirada está puesta en conseguir mayor cantidad de metros cuadrados, espacios abiertos e intentar lograr más contacto con la naturaleza y espacios verdes. En este sentido. encuentran un lugar dentro del mercado barrios que venían muy rezagados, como también algunos sectores en las afueras de las grandes ciudades. La idea es ganar más metros aun perdiendo localización. Se valora más un balcón, una terraza, un patio, más metros que la mera ubicación del inmueble.
El 2020 dejó un mercado diferente, con nuevas tendencias, que podrían ser el inicio de un cambio en la reactivación del sector.
*Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
