Entrevistamos a Angel Seggiaro, titular de Fundar, desarrolladora rosarina de casi 40 años de trayectoria en la región, que se dedica en su mayoría a la construcción de viviendas.

*Por Lic. Claudia Armesto

Rosario suma oferta permanentemente; los permisos crecen de manera constante. La ciudad de Rosario -con sus 165 años de historia- se configura como una metrópoli, con una economía basada en el sector de servicios y en la agroindustria, destacándose por la logística de ciudad portuaria, la importante presencia de pymes y el desarrollo tecnológico.

La actualidad de la región es muy similar a otras plazas importantes del país, el problema imperante es la falta de oferta de viviendas en alquiler, desde la sanción de la actual ley de alquileres (27.551). Hoy, al haber menos oferta, los valores terminaron aumentando en valores nominales, por ello, el último informe realizado por COCIR sirve para comparar en términos relativos verdaderamente cuánto subió el alquiler en comparación con otros gastos de la canasta básica o bien impuestos.

Los últimos datos analizados incluyen el período 2017-2022, siendo los mismos publicados por el Instituto Provincial de Estadísticas y Censos de la Provincia de Santa Fe (IPEC). El mismo indica que la inflación acumulada del 2022 a agosto asciende al 55.1% para el nivel general mientras que en términos interanuales alcanza el 74,7%.

El rubro de Vivienda y servicios básicos estuvo por debajo de los guarismos recién mencionados, alcanzando el 49% en términos acumulados y el 61,9% interanual. Dentro de dicho rubro, se encuentra el Alquiler de la vivienda, cuya variación acumulada a agosto de 2022 alcanzó el 48,5% y 69,1% en términos interanuales. Estos ítems, relevantes para los actores del mercado inmobiliario, estuvieron por debajo de otros rubros importantes para las familias, tales como Alimentos y bebidas (61,8% acumulada y 83,1% interanual) e Indumentaria (71,5% acumulada y 105,4% interanual). Esta situación se mantiene incluso si se compara los precios de agosto de 2022 en relación con septiembre de 2017. El ítem Alquiler de la vivienda subió entre puntas un 369%, mientras que el Nivel general, Alimentos y bebidas e Indumentaria, lo hicieron aún más, 669%, 748% y 841%, respectivamente según los datos oficiales.

Pero, pese a esto, los rosarinos siempre buscan una solución para el mercado; hace poco anunció una desarrolladora un convenio con la herramienta digital Agrocanje, proponiendo un sistema de financiación que permite a los productores agropecuarios invertir en sus propiedades utilizando granos como parte de pago, beneficios impositivos y un costo cero por operación.

Mientras el último censo cifró en más de 1 millón de personas su población permanente, la ciudad se afirma como una de las plazas más demandadas del país.

Por eso, nos contactamos con Ángel Seggiaro, arquitecto y socio de Fundar S.A., desarrolladora de la provincia de Santa Fe, para conocer su mirada sobre la región, la oferta actual y las nuevas tendencias a futuro para el mercado residencial. Fundar es una empresa histórica rosarina -con 40 años de trayectoria- comprometida con el desarrollo de su equipo de trabajo y la innovación, brindando soluciones al hábitat con respuestas eficientes en el diseño de los proyectos.

Ángel, además de ser arquitecto y titular de la empresa, es miembro comprometido de la Asociación de Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios de Santa Fe, en su carácter de vicepresidente. Este año cumplieron 50 años de su labor en impulsar el desarrollo de la vivienda y en el fomentar la articulación pública y privada en pos del crecimiento sustentable del sector.

En nuestro encuentro con Seggiaro, le preguntamos sobre: ¿Cómo ve el panorama para el negocio del real estate residencial en la región?, y ¿Cuáles son las variables a tener en cuenta? 

“El déficit de vivienda es muy alto en todas las regiones de Argentina. La tarea de solucionarlo incluye de manera protagónica a los desarrolladores privados que hemos contribuido a reducirlo en los últimos años. En nuestra región Rosario y zona de influencia, el “ladrillo refugio seguro” ha sido históricamente -y sigue siendo todavía-, un destino para el excedente que surge especialmente de la actividad agrícola y sus derivados que hoy, ya son industrias Pyme, comercios y servicios vinculados y extendidos por todo el territorio. La captación de capitales de ese origen estaría asegurada. La venta de unidades depende de la recuperación del poder de compra de los salarios; hoy estamos en un punto muy bajo. La existencia del crédito dependerá de volver a tasas de inflación menores, la macro de este momento lo vuelve impensable. Como contrapartida el usuario residencial y el de oficinas, alquila y paga buenos valores, lo que aumentó circunstancialmente la rentabilidad”.

En cuanto a las expectativas y las condiciones que deben acompañar para seguir invirtiendo en la región, nos comentó: “Fundar se especializa en emprendimientos de escala 10.000/30.000m2 por etapa. Las expectativas con las variables actuales de costo permiten construir y obtener una renta futura para los capitales empleados. La gran escala optimiza costos y extiende plazos de inversión. La oportunidad que visualizamos es el mercado de residencias de clase media / media-alta con alta proporción de espacios verdes comunes y bajas expensas. La tarea de emprender desarrollos inmobiliarios de gran escala obliga a superar la visión de la coyuntura”.

Actualmente, la desarrolladora está en obra simultánea con 8 proyectos de sus emprendimientos principales. Y conversamos sobre las oportunidades de su cartera de inversión y el diseño arquitectónico de cada proyecto en búsqueda de nuevas soluciones para una mejora en la calidad del habitar y la innovación, como también el respeto al medio ambiente, a través de la incorporación de tecnologías que sean eficientes en el consumo de energía y de reutilización de recursos.

Podemos destacar, entre estos proyectos, a Bruna (8.000 M2), que es un proyecto residencial conformado por un edificio de 6 pisos con unidades de 1, 2 y 3 dormitorios, dúplex de 2 dormitorios con patio y parrillero y un amplio parque central de más de 850m2. Emplazado en una ubicación privilegiada, a tan solo una cuadra del Parque Independencia y el Club Gimnasia y Esgrima, inmerso en una zona residencial rodeada de tranquilidad, cuenta con cómodos y rápidos accesos debido a la cercanía a Avenida Pellegrini y Bv. Oroño. Cuenta con un avance de obra del 30%, y es un proyecto pensado para el máximo confort, amenities de primer nivel y departamentos de espacios amplios.

Emma (5.000 M2) es un edificio de 12 pisos de altura ubicado en una de las avenidas más transitadas de la Ciudad, Avenida Pellegrini 1640. Son unidades tipo Loft y un dormitorio. Además, cuenta con un extenso terreno hacia el centro de manzana que permite edificar cómodas casas de uno y dos dormitorios con patios y parrilleros exclusivos.

Ana (15.500 M2) se encuentra en una de las zonas con mayor potencial inmobiliario de la ciudad. Ocupando prácticamente una manzana, entre las calles Carballo, Estrada y Grondona, se abrirá un pasaje peatonal para lograr un proyecto libre de medianeras brindando a la vía pública un paseo comercial. Concebido en forma de herradura, consolida el frente urbano sobre la Avenida y se abre hacia el norte aprovechando las mejores orientaciones.

El proyecto Ana prevé la construcción en dos etapas. El conjunto consta de planta baja y 4 pisos con una amplia variedad de tipologías: Loft, 1, 2 y 3 dormitorios, y un amplio parque central. Las unidades son espaciosas, Lofts de hasta 50m2, departamentos de 1 dormitorio de 60 a 70m2, de 2 dormitorios de 100 a 130m2 y las unidades más grandes entre 120 y 160m2. Se destaca la incorporación de amplios balcones salientes que se vuelven protagonistas, tanto como espacios de las viviendas como en la fachada. Algunas unidades, además, cuentan con opciones de terraza y parrilleros de uso exclusivo. Dando respuesta a una demanda fundamental, las unidades cuentan con espacios específicos pensados para hacer “home-office”.

Por último, se dispondrán en el subsuelo dos sectores de Laundry, cocheras, bauleras, bicicleteros y plazas para motos. Se incorporan energías renovables. La energía a consumir en gastos centrales será autogenerada a través de paneles fotovoltaicos y se recuperará el agua de lluvia para el riego del parque. La obra está en un avance del 25%.

Condos Norte (8.500 M2) es el nuevo proyecto de Fundar y Rosental Inversiones que se levanta en la intersección de la calle Thedy y Av. Carballo, en pleno Puerto Norte. Es la etapa 6 de los condominios, siguiendo los lineamientos del estilo de vida de Condominios del Alto y Condos Refinería.

Siguiendo la línea de Condominios del Alto predomina un amplio espacio verde para disfrutar al aire libre con seguridad las 24 hs. Ideal para jóvenes por la concepción del proyecto y su ubicación. Tiene un avance de obra del 90%, pronto a finalizarse.

Condos Refinería (15.000 M2), sobre Vélez Sarsfield al 500, viviendas y amenities funcionales, amplios espacios verdes y cocheras. Se encuentra finalizado, para entrega inmediata; está implantado dentro del barrio Refinería, a metros del río, Puerto Norte y Shopping Alto Rosario.

Nina (4.600 M2) con un avance de obra del 75% y un 40% para Frida (13.000 M2). Ambos proyectos de viviendas, con amenities, locales comerciales. El primero está diseñado en un edificio de 7 pisos, con unidades de uno y dos dormitorios. Sus dimensiones son generosas, con departamentos desde los 62m2 hasta los 120m2.

Una de las características destacables de la desarrolladora es que proyecta los espacios en los departamentos en función de la forma de vida de sus habitantes. “Hoy es fundamental contar con un lugar para poder trabajar desde la comodidad de tu casa, es por eso que Nina cuenta con un amplio y cómodo ambiente para que armes tu propia oficina”, nos comentan.

En cambio Frida son más de quince tipos de unidades que le dan a este edificio de viviendas de categoría una gran diversidad y versatilidad, para que cada habitante pueda encontrar su lugar ideal. Cuenta con 57 unidades de 1, 2, 3 dormitorios y pisos exclusivos de hasta 300 m2.

Frida se relaciona con su entorno y es por eso que toma la vegetación como tema, incorporándose desde la génesis del proyecto en espacios de vinculación entre el interior y el exterior. Detalles de diseño y terminaciones exclusivas se combinan para terminar de darle forma al emprendimiento. La innovación también se hace presente incorporando soluciones de sustentabilidad de vanguardia.

Con respecto a la importancia de la sustentabilidad que atraviesa los proyectos: “Todos nuestros edificios cumplen con las normas Higrotérmica del Municipio de Rosario, muy exigentes, por cierto, además adherimos a los planes de reducción de consumo eléctrico por células fotovoltaicas Plan Era de la EPE, utilizamos para riego agua de lluvia recogida en sistemas ad hoc; favorecemos la presencia de especies vegetales en todos los espacios posibles; inclusive cocheras; terrazas verdes; etc.”, nos comparte el arquitecto Seggiaro.

Con un avance de obra similar, del 70%, están construyendo Brisa (13.000 M2) y Emilia (12.000 M2). Ambos proyectos residenciales de viviendas premium.

Brisa es un edificio en torre compuesto por 78 unidades de vivienda de 1, 2 y 3 dormitorios, distribuidos en planta baja y 26 pisos de altura. El proyecto se alza en un entorno natural con más de 1.500m2 de parque donde se encuentra el solarium, pileta y espacios de recreación. Emplazado estratégicamente en la intersección de Bv. Avellaneda y Av. Génova, cuenta con una vista privilegiada del Río Paraná.

Emilia es una torre de viviendas de 23 pisos que se encuentra localizada en un punto estratégico de la ciudad de Santa Fe, sobre el exclusivo Boulevard Gálvez. Posee una inigualable vista a los 4 puntos cardinales y cuenta con un mirador en la azotea a 70 metros de altura que permite apreciar la ciudad de una manera nunca antes vista.

En cuanto a los nuevos proyectos a lanzar y zonas que están mirando de la provincia, Ángel Seggiaro respondió: ”Siempre estamos viendo nuevos proyectos en la zona, tanto el área Rosario Centro, Zona Oeste y Norte de la ciudad son las más receptivas de nuevas propuestas”

Finalizando, le pedimos a Ángel Seggiaro que nos asesore sobre cómo proyectar hoy y qué tener en cuenta en el momento de invertir.

¿Qué hay que tomar en cuenta en el momento de proyectar un edificio residencial? ¿Hoy el inversor mayorista o inversor final qué tipo de proyectos demanda?

AS: En la escala que nos especializamos tratamos de acompasar la inversión con la preventa, minimizando la exposición de capital del emprendimiento. A su vez, los usuarios cada vez van exigiendo más, aprecian el diseño, van cambiando constantemente sus patrones de preferencias. La pandemia agregó otros usos a la vivienda, balcones amplios, lugar para home office, etc., todos son factores a tener en cuenta.

 ¿Es un buen momento para invertir en la región?

AS: Sí, por el bajo costo de ingreso respecto a épocas pasadas. Todo indica que los bienes en Argentina están subvaluados comparados con similares en otros países de la región.

¿Cuál será el futuro de los proyectos residenciales y qué medidas podrían impulsar el mercado de real estate residencial regional?

AS: Tenemos una visión de largo plazo y creemos que habrá lugar para emprendimientos que tengan innovación en el diseño, usos mixtos que permitan a sus habitantes habitar, trabajar, proveerse de algunos servicios, educar a sus niños, acceder a servicios tales como gimnasio, salud de primera instancia, cuidado del cuerpo, y otros en cercanías, evitando traslados “innecesarios”. Probablemente las ciudades de hasta 1 millón de habitantes estén a tiempo de absorber estos nuevos esquemas en sus tramas urbanas. 

La presencia de estabilidad macro razonable durante el mayor plazo posible, el fortalecimiento del poder de compra de los salarios, y la presencia del crédito serán impulsos para el real estate en general.