Por Lic. Juan Pablo Baca*
Leer este título seguramente despierta rápidos desacuerdos entre los lectores, pero si aclaramos que estamos proyectando a largo plazo, seguramente nos brindarán el beneficio de la duda.
De dónde venimos…
Históricamente, cuando aumenta la brecha entre el dólar oficial y el paralelo, las decisiones inmobiliarias se postergan, pero por el mismo período en que dura la incertidumbre cambiaria. El argentino está acostumbrado a estos vaivenes financieros, por lo cual hay que seguir el análisis en esta línea discontinua, no usando un razonamiento teórico, así omitimos rápidamente los espacios comunes (por muy ciertos que sean) respecto a que lo ideal sería que haya un único tipo de cambio, estabilidad general, baja inflación, y otras realidades económicas de países “normales”.
Pero estamos en Argentina, una región que tiene sueldos en pesos e inmuebles en dólares. Una economía que permite pagar electrodomésticos en cuotas, pero exige abonar propiedades al contado. En definitiva, un mercado que perjudica a muchos, pero beneficia a otros tantos. Lo importante es ser realista, estar bien informado y poder así, tomar las mejores decisiones.
Resaltamos que, a pesar de los vaivenes económicos, muchos ganan, porque así lo demuestran las estadísticas. Quienes invirtieron en inmuebles en los últimos 20 años se beneficiaron en comparación con otras inversiones financieras. Sin bien es cierto que el sector de bienes raíces es heterogéneo, a grandes rasgos, los que se capitalizaron en ladrillos salieron airosos de las periódicas crisis económicas argentinas.
Cómo estamos…
Todo este análisis aplica perfecto hasta que empezamos a analizar las consecuencias del Coronavirus en el mercado inmobiliario. Previo al inicio de la cuarentena, el sector de bienes raíces ya venía mal, con más de 20 meses consecutivos de caídas de ventas. Por lo tanto, el Covid-19 vino a empeorar la mala realidad que vivíamos. Y aquí empezaron a aparecer analista que intentaban explicar un mercado que no es lógico. Todos habremos escuchado razonamientos que resaltaban el sentido común de los mercados: Si baja la demanda, tienen que bajar los precios. Un criterio que gozarían de un “10” en un examen de economía, pero dista mucho de la realidad del mercado inmobiliario argentino. El cual no es una industria, sino un amplio espectro compuesto por esferas independientes (los propietarios) que toman decisiones personales, dependiendo sus necesidades particulares y de las lecturas que cada uno hace de la coyuntura del momento.
De esta manera, en la peor crisis de la historia del real estate argentino, los valores de los inmuebles no se “desplomaron” como muchos anticipaban. Si bien, seguramente, hubo casos puntuales que, por necesidad, cedieron frente a ofertas “agresivas” lo cierto es que esto no fue general. Basta ver las estadísticas de los portales clasificados que muestran bajas interanuales de los precios de publicación, en torno al 7,5%. Repetimos: En la peor crisis de la historia del mercado inmobiliario…
Hacia dónde vamos…
No vamos a cometer el error de hacer “futurología” pero intentaremos transmitir el escenario que imaginamos, basándonos de nuestros 20 años de experiencia, en la información que disponemos y, por supuesto, en nuestra intuición: Vamos hacia un mercado donde ganarán todos los participantes: El comprador, el vendedor, el desarrollador, etc. ¿Por qué somos tan optimistas? Porque los principales commodities del sector (la tierra, los ladrillos y los dólares billetes) seguirán incrementando su valor intrínseco. Por eso, la intervención de un profesional inmobiliario será vital en el escenario que viene, al revalorizarse la atención analítica y personalizada, por sobre la atención superficial que sucede en épocas de ventas fáciles.
¿Por qué entonces el título de este artículo? Porque los inmuebles dolarizados seguirán tendiendo a la baja, pero en una moneda que se seguirá valorizando. Por lo tanto, aquel propietario que ceda en el precio, tendrá que pensar en “ganar menos” y no en “cuánto pierde”.La película que vimos fue positiva. La foto actual es mala, pero lo que viene será una nueva era del real estate en Argentina ¿Cómo aprovecharla? Con buena información…
*Lic. Juan Pablo Baca: Corredor Inmobiliario y Martillero Público Nacional, Consultor Inmobiliario (Argentina). bacajuanp@gmail.com
