La fábula inmobiliaria de la liebre y la tortuga

Había una vez una tortuga de las sierras de Córdoba y una liebre que vivía libremente en los bosques de Palermo. Una vez, se encontraron de casualidad, y empezaron a discutir sobre sus virtudes comerciales. Para resolver la cuestión, decidieron organizar una carrera, con la particularidad de que el punto de partida sea el año 2015 y la línea de llegada el presente año.

Por Lic. Juan Pablo Baca*

El corto y el largo plazo

Ya en la largada, la liebre salió corriendo a toda velocidad y mantuvo su ritmo hasta el primer trimestre del año 2018. Pensado en el corto plazo, se relajó, posó bajo un árbol y se quedó dormida. La tortuga, por su parte, mantuvo un ritmo lento pero continuo, siempre pensando en el largo plazo. De esta manera, supero a la perezosa liebre. Cuando esta se despertó, ya era tarde. Había perdido la carrera. 

Análisis de la competencia

Para sacar las conclusiones pertinentes, retrocedamos al 2015, momento en que hicimos un interesante informe comparativo entre la ciudad de Córdoba y Buenos Aires Capital, respecto a sus productos de referencia (los departamentos) y tomando como parámetros barrios similares: Nueva Córdoba y Palermo. Desde dicho año a la fecha, en el barrio cordobés la rentabilidad bajó del 5,8 a los actuales 2,4% (antes de impuestos). Utilizando el mismo criterio, en Palermo, la variación fue del 4,5% al 2,3%. Diferencias poco significativas, pero que se acrecientan si tenemos en cuenta que la brecha de valor del metro cuadrado es 25% más barato en la ciudad de Córdoba.

El árbol y el bosque

Si bien la creencia popular indica que las inversiones en Buenos Aires son mejores que en el interior del país, la capitalización inmobiliaria en la ciudad mediterránea fue más positiva durante los últimos 5 años. Y, respecto a la rentabilidad, la misma cayó menos en la “la docta” que en la capital de nuestro país. Por eso es importante evitar que el árbol mediático tape el bosque que muestra los números reales.

Visión internacional

No vamos a hablar de las tortugas y las libres de otros países, pero si vamos a ampliar el análisis inmobiliario que estamos haciendo hacia otras ciudades extranjeras, basándonos en el reciente informe de RIAL Di Tella – Navent, que indica lo siguiente: El distrito más caro de la región es Santiago de Chile (3.278 USD/m²) y el más barato está representado por Bogotá (1.217 USD/m²). Buenos Aires, por su parte, está tercera (2.847 USD/m²) y Córdoba, más distante, en el puesto N° 12 (1.442 USD/m²). Si bien las conclusiones que se pueden sacar de este párrafo son amplias, es interesante tener en cuenta estos parámetros para avanzar en nuestro análisis.

Llegando a la nueva “línea de largada” El año 2021

Tomando como referencia el período pre-cuarentena (marzo 2020) y los mejores meses de operaciones del presente año, notamos que la ciudad de Buenos Aires incrementó sus ventas en un 44% y ciudad de Córdoba lo hizo en un 51%. Si bien todavía la actividad es mala, por la crisis públicamente conocida, lo antedicho son indicios para seguir analizando a la hora de estudiar el comportamiento de estos mercados, y proyectar lo que viene.

Entonces ¿Es mejor invertir en Córdoba que en Buenos Aires?

Sería imprudente responder afirmativamente esta pregunta, porque el real estate nacional es heterogéneo, y las ciudades nombradas tienen sus particularidades demográficas, sociales y económicas; pero lo que si podemos decir es que Córdoba está mostrando, desde hace muchos años, interesantes resultados en el ámbito inmobiliario. Por ello, el período que viene, potenciará las alternativas de inversión en la región centro del país. En otras palabras, una nueva carrera está por empezar…

*Lic. Juan Pablo Baca: Corredor Inmobiliario y Martillero Público Nacional, Consultor Inmobiliario (Argentina). bacajuanp@gmail.com

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