La parálisis económica causada por el Covid-19 está pasando una severa factura a la construcción de viviendas en España. El negocio del ladrillo se frenó casi totalmente, por temor ante la crisis actual, y el recuerdo de malas experiencias de la “burbuja Inmobiliaria”.
Tras reiteradas experiencias negativas pasadas, los desarrolladores de vivienda en España, hace años que se mueven con cautela. Y esa prudencia los llevo a frenar al máximo una gran parte de las construcciones que estaban a punto de comenzar o incluso en marcha. Al freno provocado por el estado de alarma sanitaria, se ha unido, después, la decisión de los inversores por aguardar a que se clarifique el panorama económico antes que construir viviendas que luego les cueste vender.
El parate de la obra residencial en España es rotundo y remontó al sector a niveles de actividad de hace tres años. El número de viviendas iniciadas entre enero y agosto ha sido un 29% menor que el del mismo periodo del 2019. En cifras, hasta agosto se empezaron a construir en España 21.264 viviendas menos que en los ocho primeros meses del año anterior.
Este desplome del 29% es más relevante si se lo compara con los incrementos continuados que se acumularon desde 2013. Ese año la crisis llego a su punto extremo, que venía sobrellevando el sector desde 2007, cuando estalló la “burbuja inmobiliaria” y la construcción de viviendas se vio forzada a purgar sus excesos.
Lo que ocurrió en ese momento es que en España se había construido más viviendas de las que se necesitaba, la oferta fue mayor que la demanda de manera significativa. Cuando la “burbuja” explotó, dejó un enorme stock de viviendas y se llevó por delante a una gran parte de las empresas desarrolladoras, que no pudieron hacerle frente.
Durante el periodo que abarca los años 2005-2007, en promedio cada año se emprendía la construcción de 750.000 viviendas. Aquella cifra contrasta con las alrededor de 100.000 que se promovieron en 2018 y las 106.000 de 2019. Estas diferencias se deben a que en los años del “boom inmobiliario”, se alcanzaron cifras muy por encima de las necesarias llevados por la especulación que se tornó devastadora.
Tras aquel desastre de la “burbuja”, la construcción de viviendas se congeló en España. Cayendo bruscamente hasta quedar en cifras históricas. En 2012 tan solo 34.288 viviendas iniciadas ese año. A partir de entonces, principalmente desde 2015, la construcción residencial empezó a remontar con claridad, pero sin dispararse demasiado. Aún había un abundante stock de vivienda pendiente de insertarse en el mercado. Y los desarrolladores optaron por ser conservadores. En 2018 y 2019, tras los aumentos de los años precedentes, el sector se estabilizó entre las 100.000 y las 110.000 nuevas viviendas iniciadas por periodo. Una cifra prudente, que se aproxima a lo que los expertos consideran que actualmente es el umbral razonable, considerando la demanda real.
Este año con la llegada del Covid-19, cambió el escenario. Tras el evidente parate del sector, la pregunta es si esto es un bache puntual del que se saldrá pronto, o si la construcción de viviendas se va a resentir de forma prolongada.
El director del servicio de estudios del Pisos.com, Ferrán Font, afirma que “todo depende de cómo evolucione la pandemia durante el nuevo año. Probablemente, durante 2021 no haya espacio para una recuperación total” de la actividad inmobiliaria.
El bache que ha provocado la crisis del Covid en la construcción de viviendas es un fenómeno puntual, y en un año, o año y medio, se podría esperar que el sector vuelva a los ritmos que tenía hace un año, antes de la pandemia. Aunque la crisis ha disparado el desempleo y eso retrae la demanda.
Teniendo en cuenta todas las variables, Fernando Rodríguez de Acuña director general de RR de Acuña Asociados, consultora especializada en el sector inmobiliario, apunta que la construcción de viviendas va a volver a despegar, tras este bache, pero “se va a seguir concentrando especialmente en grandes áreas metropolitanas y en zonas de costa consolidadas”, donde la demanda es más intensa.
A su juicio, con carácter general, “teniendo en cuenta las necesidades de vivienda y el parque inmobiliario existente, para la próxima década el umbral teórico de construcción estará entre las 150.000 y las 200.000 viviendas iniciadas al año”. Este es precisamente el escenario hacia el que apuntaba el sector, a la vista de cómo habían ido aumentando la construcción hasta la llegada del coronavirus.
