Por Alejandro Badino*
Resulta evidente que la pandemia afectó en general al sector inmobiliario como ha sucedido con otros sectores de la economía. Sin embargo, en el mercado inmobiliario no todo es pérdida ya que, por ejemplo, el segmento residencial de barrios cerrados estuvo particularmente activo y es, sin duda, donde la pandemia y el encierro impactaron de manera positiva.
La problemática económica no es nueva y existe desde con anterioridad a la pandemia. Basta recordar la primera devaluación producida en abril de 2018, el efecto generado por las PASO, las elecciones generales y luego el inicio del COVID-19 en abril de 2020. Todo ello junto a una baja generalizada de la demanda, altos costos laborales, una insostenible carga impositiva y una burocracia estatal compleja, han conformado un escenario más volátil y de absoluta incertidumbre.
Para nuestro sector, el Gobierno ha trabajado en iniciativas y herramientas para activar el mercado de la construcción a través de la creación de los fondos cerrados inmobiliarios y, actualmente, la cuestión del blanqueo. Aun así, el problema de origen es la falta de confianza y credibilidad constituyéndose así, como la causa principal por la cual se frena el mercado o bien, dicho de otro modo, no termina de levantarse.
La realidad es que cada día aumenta la asimetría entre la oferta y demanda: hay más que quieren vender y menos que quieren comprar o alquilar. En el mercado corporativo, por ejemplo, la vacancia de oficinas premium se duplicó en el último año elevándose de un 8,2% a un 15,9%; lo mismo sucedió en el mercado de locales comerciales donde se trasladó de un 1,7% a un 3,5%. A su vez, la logística que por definición debería ser el mercado más activo por consecuencia del e-commerce, ha sufrido mucho a lo largo del año pasado, cerrando con una vacancia del 15%, muy superior a la histórica.
Si nos referimos al segmento de oficinas, la tendencia de la mayoría de las compañías que alquilan oficinas es el replanteo del uso de los espacios de trabajo bajo el concepto de “flex space”, lo que básicamente implica buscar soluciones a la medida del negocio para evitar un contrato de largo plazo con cláusulas rígidas que no les permitan un cambio ante los vaivenes del negocio, los económicos y de las nuevas modalidades de trabajo.
En lo que respecta al mercado de inversiones, hay un gran número de empresas desinvirtiendo y vendiendo activos y, a la vez, aparecen los inversores locales en busca de un buen negocio apostando a un cambio a futuro del que nadie puede tener precisiones. En estas transacciones, el que pone las reglas es el comprador, obteniendo importantes descuentos con respecto al mercado de hace 3 o 4 años atrás.
Por ahora, en Argentina sólo estamos viendo medidas mediatas de efecto cortoplacistas, y no a largo plazo que configuren un mercado sólido, con una visión a futuro y generen confianza.
En el resto de la región, si bien las consecuencias de la pandemia son similares, no sucede lo mismo respecto de la confianza que causan sus gobiernos. Hay una actividad logística, de negocios en oficinas corporativas e inversiones en mercados como Brasil, México, Colombia y Chile; por supuesto con precios a la baja y dificultades, pero un mercado al fin.
*Alejandro Badino: Alejandro Badino se incorporó en Colliers Argentina en el año 2001. Actualmente es el Gerente General en Argentina y a su vez miembro del Directorio de Colliers Latinoamérica. Alejandro cuenta con una vasta experiencia en las áreas de consultoría, valuaciones, brokerage, servicios corporativos, transacciones para las áreas de oficinas, retail, industrias y terrenos. Antes de integrar el equipo de Colliers International, Alejandro se desempeñó en la división comercial del Grupo Techint en Argentina.
