Por Vanesa Armesto*
El primer semestre del 2022 muestra una alta demanda de centros logísticos en toda Sudamérica, que no es acompañada por la oferta disponible, generando una baja en la vacancia y un aumento en los valores.
Las principales características que se observaron durante el primer semestre del año, en cuanto al mercado inmobiliario logístico a nivel regional, fueron una alta demanda y poca oferta disponible, lo cual generó que la vacancia se incline a la baja, impulsando los valores a la suba. Así lo determinó el estudio realizado por Cushman & Wakefield.
En Buenos Aires se percibe una producción acotada (61.000 m2) en función a los 160.134 m² demandados en los primeros 6 meses del año, lo cual implica una baja aún mayor de la vacancia e incremento del precio pedido.
En Bogotá el mercado logístico refleja una tendencia de ocupación continua, presionando el indicador de vacancia a la baja y contrayéndose un 5,7% en un año.
En Lima la tasa de vacancia se incrementó en tan solo 1 punto porcentual respecto del último semestre de 2021 y los espacios de almacenaje Clase A se construyen en la mayoría de los casos a demanda.
En Santiago la vacancia continúa en cero, e ingresan 145.953 m2 concentrados en tres nuevos proyectos arrendados en su totalidad.
En Brasil, tanto en Río como en São Paulo, ingresaron 1.206.000 m2, un 30,64% por encima del semestre anterior. De los activos entregados, 53% ya estaban pre alquilados.
Oferta y demanda
En la región se observa una vacancia promedio de 7,85%. La absorción neta promedia los 104.000 m2 en lo que va del 2022, un 60% más que la del mismo periodo del año anterior; Buenos Aires mostró un incremento en la demanda del 30% y Santiago un aumento superior al doble.
Precios
En tanto, todos los precios pedidos de alquiler de centros logísticos en la región variaron al alza al menos un 4%. Destacan Bogotá y Santiago, que incrementaron su precio pedido un 15% y 30% respectivamente, contando ambas ciudades con una vacancia bajo el 4%. La alta demanda y la baja vacancia han impulsado el ajuste de los precios pedidos con los precios de cierre, llegando a una diferencia de 5% en Santiago, Buenos Aires y Bogotá. El mayor precio pedido de la región se registra en Lima (USD 5,9%) y el más bajo en São Paulo (USD 3,8).
El precio promedio en alquiler de la región se ubica en los USD 5,3 por m2 mensual.
Rentabilidad
La tasa de retorno industrial en la región ha experimentado una tendencia general al alza. El incremento en el precio de alquiler -producto de la alta demanda y baja oferta de espacio- ha acentuado el interés de los inversores en adquirir este tipo de activo. Sin embargo, esto no se refleja en un aumento de los precios de venta debido a varios factores. Entre ellos se puede mencionar el aumento de las tasas de financiamiento -que empujan también hacia arriba los retornos exigidos por el mercado- y la incertidumbre sobre la estabilidad de los flujos de renta en el mediano plazo.
A su vez, el aumento de la inflación, que incrementa los precios de la materia prima y de la mano de obra, empuja al alza a los valores locativos en un intento por mantener rentabilidades acordes al riesgo.
El caso excepcional es Argentina, donde el mercado se caracteriza por ser bi-monetario: las transacciones se efectivizan en dólares y los arrendamientos se pagan en pesos argentinos. Esta situación deja expuesta la rentabilidad en procesos de devaluación. Debido a la situación económica del país, la brecha concluyó en una compresión en el cap rate. La tasa se aproxima al 5,6% pero, de no existir el tipo de cambio desdoblado, la tasa de retorno periódica rondaría el 7%.
Proyección
En todas las ciudades relevadas se observa una fuerte demanda de superficies. No obstante, ante los diferentes panoramas económicos y políticos, se presenta una velocidad de producción de nuevas superficies despareja. En São Paulo, Río de Janeiro y Lima, la producción de nueva oferta ha sido mayor que la demanda, mientras en Bogotá, Buenos Aires y Santiago esa relación es inversa.
Según proyecciones, para la segunda mitad de ese año, teniendo en cuenta las absorciones presentadas durante el primer semestre, los proyectos en construcción podrían completar la demanda en la mayor parte de las ciudades, sin alterar mayormente el índice de vacancia
*Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
