El panorama del mercado de retail tras un año de pandemia

Durante el segundo semestre de 2020 continuó la fuerte caída de la actividad debido a las medidas impulsadas para contener la pandemia.

La actividad económica del segundo semestre, si bien no mostró caídas tan elevadas como durante el primero (-25,4% i.a. en abril 2020 y -20,0% i.a. en mayo 2020 con la mayoría de las actividades económicas paralizadas por la cuarentena), ha sostenido una fuerte caída del nivel de actividad incluso comparada con 2019. 

Sin dudas, todos los sectores han sufrido los efectos de la pandemia y las medidas aplicadas por el gobierno nacional para contener su expansión. Algunos han logrado reabrir sus actividades antes y por ello lentamente comienzan a mejorar sus indicadores pero otros difícilmente lo logren por las restricciones existentes por lo cual difícilmente se logren datos positivos en el sector de Hoteles y restaurantes, Transporte y comunicaciones y tal vez los valores positivos en otros sectores como Actividad inmobiliaria y empresarial y Comercio mayorista y minorista sean muy bajos y temporales debido a que, hasta el momento, no hay vacuna que garantice la libre movilidad de la sociedad y funcionamiento de las distintas actividades económicas.

Oferta

Según el último informe de retail que lanzó Colliers junto a la Cámara Argentina de Comercio, el segundo semestre del año obtuvo un total de 31.685 m² ofertados en alquiler entre los principales corredores comerciales de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, lo que mostró un aumento del 15,66% con respecto al semestre anterior.

La tasa de vacancia1 se ubicó en 3,49%, representando un aumento de 1,79 puntos porcentuales con respecto a la registrada durante el S2 2019 (1,70%). Continuando con la tendencia a la liberación de espacios, comportamiento mostrado durante el primer semestre del año debido a la paralización del sector comercial producto de las medidas de aislamiento social.

Asimismo, el 61,16% de la oferta continúa distribuida entre cuatro corredores: Florida presenta el 17,6%, Córdoba abarca el 15,20%, Santa Fe (Callao) 16% y Cabildo 13,6%. Florida sigue ubicándose como el corredor con más superficie disponible (9.759 m²) y el mayor número de locales en alquiler. A su vez, cuenta con las superficies ofertadas más amplias con 488 m² en promedio por local, en comparación con 405 m² en Alicia M. de Justo o 336 m² Cabildo.

Se observa también oferta en corredores que históricamente no había disponibilidad, tales como Rivadavia (Flores) 0,77%, Santa Fe (Pueyrredón) 2,01% y Rivadavia (Caballito) 1,24%. Por el contrario, en Santa Fe (Plaza Italia) y Avellaneda se mantuvieron estables. Teniendo en cuenta las limitaciones presentadas por la situación del COVID 19 para la medición de la oferta de locales (inmobiliarias cerradas, continuidad o no de locatarios, demoras en la exposición de la nueva oferta, entre otros), es dable considerar que ésta podría ser aún mayor.

1 Tasa de vacancia: porcentaje de locales del inventario que se encuentran disponibles para ser alquilados.

Demanda

La tasa de rotación2 marcó 3,69%, registrando un aumento de 0,84 puntos con respecto a la última medición, lo que representa un aumento de 0,42 puntos porcentuales respecto del último año. Este comportamiento, contrario al período anterior, se asemeja con la tendencia de liberación de espacios resultante durante todo el 2019, pudiendo deberse a que, a pesar de las restricciones antes mencionadas, existió una flexibilización de las medidas lo que pudo haber impactado en dicha tasa.

Se observó un aumento generalizado de la vacancia en todos los corredores del mercado. Los corredores Santa Fe (Callao), Córdoba obtuvieron los valores más altos de rotación con un índice promedio de 8,24%, le siguen Pueyrredón, Florida y Cabildo que oscilan entre los 4,3 a 5%. El resto de los corredores se expresaron consolidados con tasas de rotación menores al 3,5%.

2 Tasa de rotación: porcentaje de locales del inventario que han cambiado de status (ocupado, alquiler, venta, cerrado) desde la última medición.

Precios

Durante el segundo período del año las restricciones establecidas durante el primer semestre continuaron vigentes, aunque con algunas flexibilizaciones impactando en los valores registrados en el mercado observándose un importante descenso en los valores de los principales corredores comerciales. 

El Asking Rent3 promedio del mercado de Retail se situó en USD/m² 25,04, pero considerando únicamente los corredores analizados históricamente4, promedia los USD/m² 26,62. En estos últimos se observa un descenso de los valores respecto al año anterior (USD/m² 43,22), en un 62,35%, lo que consolida la tendencia a la baja presentada desde el 2018.

Con respecto a los valores de Asking Rent en los corredores exhibieron un amplio rango desde los USD/m² 10,79 hasta los USD/m² 33,4. Estos últimos pertenecen a los corredores Liniers y Florida respectivamente.

Con respecto a los corredores se realizó una segmentación de estos según el promedio de precios, se observa un comportamiento similar en Rivadavia (Caballito) y Florida que registraron los valores más altos con un promedio de USD/m² 34,5. En un segundo orden se agrupan los corredores dentro del rango de USD/m² 19 a 28,1, entre los cuales están Alicia M. de Justo, Cabildo, Santa Fe (Callao) y Santa Fe (Pueyrredón). Por último, se encuentran aquellos ejes que por sus características resultan menos demandados por los principales retailers, como Pueyrredón, Rivadavia (Liniers), Rivadavia (Flores) promediando entre USD/m² 10,7 y 19.

3 Asking Rent: valor de renta pedido.

4 Dichos corredores son: Cabildo, Santa Fé (Pueyrredón), Santa Fe (Callao), Florida, Alicia M. de Justo, Rivadavia (Caballito) y Rivadavia (Flores).


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