Por Vanesa Armesto*
El informe de Colliers Argentina arrojó un nuevo aumento en la vacancia de oficinas, que ya alcanzó el 19,2%
El nuevo desafío para las oficinas de alta gama radica en intentar disminuir el aumento de la vacancia, que se viene mostrando desde el inicio de la pandemia. En la medición del último trimestre, la cantidad de metros desocupados estableció un nuevo récord al incrementarse en un 1,4% respecto del anterior periodo, alcanzando de esta forma un total de 19,2% de superficie sin uso.
Se especulaba que con la disminución de circulación del virus y las flexibilizaciones que se anunciaron, que permiten el regreso presencial de las actividades comerciales, se diera lugar a que la vacancia poco a poco fuera cediendo. Contrariamente, a pesar de la apertura de las restricciones, se mantiene la tendencia a la liberación de oficinas premium en Buenos Aires.
Durante este período, el inventario de inmuebles no registró cambios y los valores de alquiler solicitados se mantuvieron dentro de un parámetro de cierta estabilidad.
En términos cambiarios, al finalizar septiembre, la cotización del dólar cerró en $104 para el Banco Nación (modalidad vendedora), $172 para el solidario y $175 para el Contado con Liquidación, lo cual representa un aumento del 6.3% con respecto a junio de 2021. Considerando este contexto, el mercado de oficinas afronta un panorama desafiante en el cual la oferta deberá responder a la coyuntura y nuevas necesidades de los usuarios.
El inventario de oficinas premium se mantuvo sin nuevos ingresos. Actualmente hay 354.381 m² disponibles distribuidos en la zona del AMBA. Los submercados que reportaron los mayores índices de vacancia fueron Macrocentro Sur, Norte GBA y Microcentro, mientras que los de Macrocentro Norte y Norte CABA fueron aquellos con menor disponibilidad de superficie.
La demanda de oficinas premium aún permanece en descenso. La absorción neta fue nuevamente negativa este trimestre, representando -24.580 m². En lo que va del año registra un acumulado de -59.490 m². Al compararlo con el mismo período del año anterior, se puede advertir una continuidad en la liberación de espacios, lo que denota las profundas exigencias que atraviesa el mercado.
Uno de los indicadores que expone la escasez de la demanda es la ausencia casi generalizada de submercados con absorción neta positiva. Salvo la zona norte de CABA, que registró una absorción positiva de 4.490 m², el resto de los submercados continúan con la liberación de espacios.
En contraposición a lo observado durante el período previo, el 70% de la absorción neta de este período se encuentra en los inmuebles de categoría A, mientras que sólo el 30% en los de categoría A+. Este comportamiento podría indicar una reacción positiva por parte de los tenants corporativos.
No existieron grandes variaciones en los precios de alquiler de los inmuebles analizados. El Asking Rent promedio del mercado se mantuvo relativamente estable con respecto al periodo anterior, situándose en USD 24.1 m². Tampoco hubo una diferencia significativa en los valores promedio segmentados por categoría ni por submercados, excepto Norte CABA que sí presenta una caída en el orden de los USD 1.8 m².
En lo que va del año no se registraron nuevos ingresos de inmuebles, pero se prevé una incorporación de nuevas oficinas a lo largo del 2022. Actualmente, existen 37 inmuebles de la categoría premium en etapa de proyecto o construcción, entre los cuales pueden reconocerse edificios de superficies que van desde los 3.500 a 80.000 m².
Se estima que los ingresos al mercado de los inmuebles en etapa de construcción se prolonguen hasta el año 2023. Esto implica que, durante este lapso, el segmento de la más alta categoría podría expresar un crecimiento de más de 300.000 m² en la zona del AMBA. Estos nuevos espacios se ubican principalmente dentro del submercado Norte de GBA, representando un 50% de los inmuebles en construcción. Si sumamos los inmuebles en construcción y los edificios en proyecto, se proyecta que en los próximos 5 a 7 años se incorporarán 800.000 m² de nuevas oficinas, lo que representaría un crecimiento del 43.3% con respecto al stock actual.
La apertura de las restricciones sanitarias y el retorno a la presencialidad podrían ayudar a una paulatina recuperación del mercado. Las oficinas deberán reinventarse y adaptarse a esta nueva normalidad para que la oferta pueda responder a las nuevas necesidades de los moradores.
*Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
