La Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires sancionó la Ley modificatoria del Código Urbanístico (Cur).
*Por Sandro Ortíz
El jueves 26 de noviembre, luego de varios meses de tratamiento y extensas audiencias públicas con la participación de centenares de oradores, la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires sancionó la Ley modificatoria del Código Urbanístico (Cur). La espera para todos los que participamos en el mercado inmobiliario había llegado a su fin, finalmente podíamos acceder al contenido definitivo de este proyecto de Ley. En la práctica, por algunos cambios profundos que esta normativa plantea, podríamos decir que la ciudad tiene un nuevo Código Urbanístico.
A continuación, voy a tratar de resumir los 10 puntos más relevantes de esta Ley, desde la mirada e interés del mercado inmobiliario:
1) Vuelven las tradicionales troneras, ahora llamadas extensiones del Espacio Libre de Manzana de tipo regular (EELMR) pero sólo se aplicarán ante la inexistencia de edificios consolidados. En los casos de esquinas con edificios consolidados, se seguirán aplicando extensiones del Espacio Libre de Manzana ahora llamadas de tipo irregular (EELMI)
2) En la Unidad de Sustentabilidad de Altura Media (U.S.A.M.) se modifica la altura máxima, pasa de 16,50m a 17,20m, permitiendo de esta forma que se pueda resolver la planta baja más 5 pisos sin tener que forzar técnicamente las alturas para resolver losas y contra pisos.
3) En la Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 2 (U.S.A.B. 2) se modifica la altura máxima, pasa de 11,20m a 11,60m, lo cual permite materializar una PB de 3 m.
4) Se extiende la no obligatoriedad de estacionamiento para lotes menores a 300 m2
5) Se permite acceder con ascensores y escalera a las terrazas verdes del segundo retiro, situación no contemplada en la normativa actual
6) Edificabilidad en las parcelas no alcanzadas por la L.F.I., se elimina la obligatoriedad de los retiros de la LDP de fondo en estos casos, sólo se exigirán en los casos de querer generar espacios urbanos
7) Enfrentamiento de áreas descubiertas, se elimina la obligatoriedad de enfrentamiento a áreas linderas descubiertas. Sólo se lo exige en el caso de completamiento de tejidos
8) Se eliminan las piezas de ajuste para la intervención en edificios cautelares o lindero a cautelares. Sólo se aplicarán en 4 APH
9) Se incorpora un artículo específico para el completamiento de tejidos en casos de tipologías de perímetro semilibre
10) En relación a la regulación de subsuelos, a través de una consulta al COPUA se podría autorizar extender un único nivel de subsuelo bajo el Centro Libre de Manzana, por detrás de la L.I.B., pero exclusivamente para dar cumplimiento a los requerimientos obligatorios de módulos de estacionamientos
La conclusión, es que muchos de estos cambios no resultan muy auspiciosos para reactivar un mercado inmobiliario raquítico y paralizado, al contrario, generan más incertidumbre y espacio a potenciales interpretaciones discrecionales por parte de la autoridad de aplicación.
Para finalizar con una idea optimista, sospecho que esta modificación no será la última que veremos en los próximos años, sin ir más lejos la actualización del Plan Urbano Ambiental, en tratamiento en este momento, supone un cambio copernicano en la normativa del Código Urbanístico recientemente sancionado. Esperemos que en esta oportunidad estas modificaciones traigan mejores noticias para nuestro sector.
Sandro Ortiz, socio fundador de Tabakman Ortiz & Asoc.
