Según el último informe de Colliers Argentina, la disponibilidad de superficie en alquiler en centros logísticos premium disminuyó un 2,29% con respecto al período anterior.

*Por Agostina Sosa

A finales del 2020 se empezaron a flexibilizar algunas de las medidas sanitarias, lo que permitió observar con claridad los efectos del aislamiento obligatorio en el mercado industrial y logístico. 

Así como a comienzos de año se registró una tendencia a la caída de los precios de mercado, disminuyendo aún más la brecha entre los diferentes tipos de inmuebles, algunos comportamientos dados durante el segundo semestre sugieren un panorama más alentador.

Centros Logísticos

La disponibilidad de superficie en alquiler en centros logísticos premium disminuyó un 2,29% con respecto al período anterior y la tasa de vacancia se ubicó en 15,78%.

Oferta

El inventario de centros logísticos del AMBA continúa con un total de 1.905.332 m², sin registrar nuevos ingresos durante el año 2020. Se mantiene, por lo tanto, la distribución de metros presentada durante el semestre anterior según la cual predominan los metros de primera categoría, correspondiendo el 76% (1.443.451 m²) a la categoría A, y el 24% (461.881 m²) a la B.

La disponibilidad de superficie en alquiler es de 300.734 m², lo que representa una tasa de vacancia de 15,78%. A pesar de esta leve recuperación, la liberación de espacios sigue siendo mayor que en años anteriores (2018-2019) y se observa un aumento interanual de 4,8 puntos porcentuales desde el S2 2019. 

Sur GBA presenta la mayor tasa de vacancia con un 18,19% que evidencia la tendencia a la liberación de espacios observada durante el año y se ubicó como la zona con mayor variación con respecto al período anterior con un descenso de 4,96 puntos porcentuales.  Norte GBA (16,71%) y Oeste GBA (10,25%) se mantuvieron estables con una variación de menos del 1%, mientras que CABA permanece sin cambios y no presenta oferta.

Precios

Durante el segundo período del año los valores de Asking Rent de mercado promediaron 4,53 USD/m². Se verifica un descenso de los precios del 10,9% con respecto a la etapa anterior y del 18,13% interanual, un comportamiento que se presenta desde el año 2018.

En todas las zonas de GBA el mercado tendió al descenso de valores. La zona Sur registró un valor promedio de 4,25 USD/m² y la mayor variación descendente, un 44,12% con respecto al S1 2020. Norte GBA mostró también una baja de sus valores de alquiler, actualmente en los 4,75 USD/m².

Oeste GBA fue la única zona donde existió un aumento semestral hacia fines de año con un precio promedio de 3,17 USD/m², a pesar de lo cual se mantiene como la zona con menor Asking Rent del mercado.

En cuanto a valores por categoría, los inmuebles clase A se ubicaron en 4,97 USD/m² y los inmuebles clase B en $ 3,86 USD/m². En concordancia con lo analizado el período anterior, los inmuebles tipo B acusaron un leve aumento en sus valores mientras que los tipo A, un descenso del 16,75%. De esta manera, la brecha entre ambas categorías continúa disminuyendo.

Demanda

La absorción mostró valores netos positivos de 7.041 m² pese a la ausencia de nuevos metros cuadrados, fenómeno contrario a la tendencia existente durante los últimos años. 

En cuanto al comportamiento del mercado en GBA, las zonas Norte (-6.059 m²) y Oeste (-1.900 m²) mostraron valores negativos, mientras que Sur GBA concentró la mayor absorción de espacios con un saldo positivo de 15.000 m². Sólo CABA se mantuvo estable ya que el inmueble que compone la totalidad de su mercado, continuó plenamente ocupado.

Proyección

La falta de actividad observada durante el primer semestre persistió durante el período analizado, por lo que el mercado permanece a la espera del ingreso de proyectos que se encontraban activos al finalizar el año 2019.

Actualmente, y al igual que el período anterior, se encuentran en construcción aproximadamente 310.000 m², distribuidos en un 49% (152.000 m²) en Norte GBA, un 34,8% (107.920 m²) en Sur GBA y un 16,1% (50.000 m²) en Oeste GBA, que incrementarían el inventario total en un 16%.

Vacancia histórica

Naves Industriales

La disponibilidad registrada* en naves industriales fue de 1.177.516 m² para alquiler y 895.597 m² para venta, observándose un incremento anual cercano al 30%.

Alquiler

En cuanto a naves industriales en alquiler, la disponibilidad actual fue de 1.177.516 m², lo que representó un aumento del 22,57% con respecto al período anterior. Norte GBA domina la oferta del mercado con el 44% (520.762 m²), Sur GBA (333.139 m²) concentra un 22% y en CABA (141.534 m²) y Oeste GBA (182.081 m²) se localizan las menores porciones de la oferta, 12% y 18% respectivamente. Se observa, en general, un aumento de la disponibilidad en todas las zonas exceptuando la Ciudad de Buenos Aires, donde disminuyó durante el último semestre.

Es importante destacar que dentro de Norte GBA el Área de Promoción el Triángulo y sus alrededores concentran el mayor volumen de oferta con un 32% de toda la zona, consolidando el área como uno de los polos industriales más importantes del Gran Buenos Aires.

El Asking Rent promedio del mercado se ubicó en USD/m² 3,72 y registró un descenso del orden del 9,8% (USD/m² 0,40) interanual.

Venta

El segundo semestre del año finalizó con una disponibilidad de 895.597 m² en venta, lo cual significó un aumento del 34% con respecto al período anterior, comportamiento contrario a lo observado durante el S1 2020. La Ciudad de Buenos Aires tuvo un descenso de su disponibilidad, mientras que el resto de las zonas presentó un aumento del 40% en promedio.

En cuanto a la distribución geográfica Norte GBA continúa siendo la zona con más metros disponibles (438.914 m²), mostrando un incremento en su disponibilidad de 45,5% con respecto al S1 2020. Sur GBA (217.727 m²) y Oeste GBA (133.681 m²), aumentaron en promedio un 39% con respecto al período anterior, siendo CABA (105.275 m²) la única zona que finalizó el año con menor oferta que el semestre anterior.

El Asking Price promedio del mercado se situó en USD/m 745,27 y acusa una leve variación ascendente del 1,2% con respecto al período anterior, contrario a la tendencia observada durante 2019.

* La oferta de naves industriales es relevada a partir de las propiedades publicadas por brokers inmobiliarios en CABA y GBA.

Parques Industriales

Durante el ciclo analizado, los valores mostraron una baja a nivel general de mercado tanto para terrenos en venta como para naves en alquiler en parques industriales, aunque éstas últimas registraron un descenso en la cantidad metros ofertados.

Terrenos*

En el mercado de terrenos en venta dentro de predios industriales, se observaron variaciones menores al 5% con respecto a los valores del último semestre. Norte GBA sufrió el mayor descenso con un 4,85%, y el resto de las zonas se mantuvieron estables. A nivel general existió una disminución de la brecha de precios entre las distintas áreas del Gran Buenos Aires.

La zona Sur GBA presentó la mayor variación interanual del mercado con un descenso del 14,69%, a pesar de presentar un aumento del 5,85% con respecto al S1 2020 y un Asking Price promedio de 86,40 USD/m². 

En la zona Norte GBA el Asking Price promedio se ubicó en 101,64 USD/m², con valores dentro de un rango que va desde 22 hasta 120,5 USD/m², destacándose el Parque Industrial Pilar con la cifra más alta de la zona.

Oeste GBA mantiene la menor oferta del mercado y cerró sus valores en 68,17 USD/m, acusando un aumento del 4,77% con respecto al semestre previo. 

Asking Price terrenos en Parques Industriales

Naves Industriales

En el mercado de naves industriales en alquiler dentro de Parques Industriales se contabilizaron 327.307 m² disponibles, lo que representa un descenso del 15,86% con respecto al S1 2020. En cuanto a los valores, el promedio del mercado se ubicó en 3,47 USD/m² y registra un descenso interanual del 2,49%.

Como sucedió durante la etapa previa, se observó un descenso generalizado de los valores en los parques industriales de todas las zonas del mercado. La zona Sur GBA finalizó con 101.956 m² disponibles para alquiler y un promedio de 3,61 USD/m², cayendo un 7,1% en comparación con el semestre anterior, lo cual, se mantiene como la zona mejor cotizada del mercado.

Oeste GBA permanece como la zona con menos metros disponibles (16.940 m²) y representa el 5,2% de la oferta total del mercado, con un valor promedio de 3,55 USD/m².

Norte GBA aún concentra la mayoría de los metros ofrecidos en alquiler con 208.411 m², el 68,7% de la superficie en oferta. La zona promedió un Asking Rent de 3,26 USD/m² y presenta la mayor heterogeneidad en su oferta, que oscila entre los 1 hasta los 9,26 USD/m².

* La muestra analizada incluye terrenos en 17 parques industriales ubicados en GBA y Provincia de Buenos Aires.

Agostina Sosa*: Periodista recibida de TEA&Deportea, Licenciada en periodismo internacional de la Universidad de Palermo. Redactora de Real Estate DATA y encargada de prensa de Empatía Comunidad, agencia de comunicación. agostina@realestatedata.com.ar