Por Vanesa Armesto*
En pocos días, más precisamente el 1 de julio, hace su esperado debut el índice para Contratos de Locación (ICL). Hoy su incremento será inferior a la inflación, pero por encima de los salarios.
La Ley de Alquileres 27.551 fue sancionada en el Senado de la Nación el 11 de junio de 2020, en medio de un contexto adverso marcado por la pandemia. Días después de su publicación, en el Boletín Oficial se dispuso su vigencia a partir del 1 de julio del pasado año.
Es decir que todos los contratos de vivienda habitacional que se firmasen a partir de ese momento serían bajo las pautas de esta nueva y controvertida Ley.
Los cambios establecidos ya los hemos enumerado en varias ocasiones, pero el punto quizá de mayor rechazo por los propietarios y, por qué no decirlo, también por quienes intervenimos en el mercado locativo, es el ajuste de los valores que establece esta Ley.
Lo cierto es que desde ese momento comenzó una interminable suba de precios y una baja histórica en la cantidad de inmuebles ofrecidos en alquiler, provocando una crisis del sector. Coincidimos con la mayoría de las profesionales del sector en que la Ley es poco aplicable en nuestra economía y que, lejos de colaborar con los inquilinos, los perjudicó.
Hoy estamos a días de que la fórmula propuesta para ajustar en forma anual haga su esperado debut. Recordemos que esta fórmula está compuesta, en partes iguales, por la variación de la inflación (de acuerdo con el IPC que mide el INDEC) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (RIPTE).
Posiblemente uno de los mejores análisis incluirá el observar que ocurrió con estos dos índices a lo largo del año de la Ley.
La inflación en los últimos 12 meses hasta abril 2021, según el último relevamiento del INDEC, fue del 46,3%. Y habría que tener en cuenta que según diversos economistas hay inflación contenida desde el año pasado, la cual está empezando a desbordar y podría seguir de este modo en lo que resta del 2021.
Ahora veamos el comportamiento de los salarios. En los primeros días de mayo se anunció un aumento del 35% en los salarios de los trabajadores mensualizados que cumplan la jornada legal completa, a efectivizarse en 7 tramos no acumulativos, entre abril de este año hasta febrero de 2022, arrancando con un salario de $23.544 en abril y alcanzando el último incremento en febrero de 2022 trepando a $29.160.
Si vemos el último índice RIPTE, marzo registró un incremento del 5% respecto del mes anterior, y lleva un acumulado un anual del 32,66%.
Pasemos al ICL; buscando en el Banco Central los valores de referencia, indican que si hoy tuviéramos que realizar el ajuste, este sería de un 36%, por lo que siguiendo la lógica de los números anteriores, para el momento de realizar esta primera ecuación, es decir el 1 de julio, rondará el 38% / 40% de incremento para el segundo año de alquiler.
La primera percepción que tenemos es que “el aumento está por debajo de lo que marca la inflación”. Este punto es favorable para el inquilino, aunque desalienta los intereses de rentabilidad del propietario. La segunda percepción es que “está por encima del salario”, algo poco favorable para los inquilinos.
Pensemos que la aceleración de la inflación no va de la mano con la de los salarios, es decir, muy probablemente, la inflación levante vuelo, desvalorizando los ingresos, y los salarios subirán a cuenta gota.
Aunque en apariencia, en una primera mirada, este aumento no sería tan grave, no debemos perder de vista algunos factores, como por ejemplo lo que pasó durante este año con los alquileres.
No me voy a cansar de decir que esta Ley, lo peor que tiene, es el momento en que se puso en vigencia, un momento complicado para todos, una pandemia que limitaba por completo nuestros ingresos, la economía, la vida en todos sus aspectos, con medidas de emergencia, como el DNU que congelaba los valores y postergaba finales de contratos, un contexto totalmente adverso para recibir una medida de este tipo.
Esto provocó que el aumento del último año de los alquileres se alzara en un 71,3% de acuerdo con el último relevamiento de la plataforma Zonaprop. A modo de ejemplo, un departamento de 2 ambientes ronda los AR$30.000 / AR$35.000 pesos argentinos en promedio, y un inmueble de 3 ambientes se encuentra a partir de AR$50.000. Valores poco accesibles para un salario promedio.
A partir de julio los valores se incrementarán, quien hoy está pagando $30.000 pasará a pagar $40.800 al índice de hoy, un aumento de $10.800 de un mes a otro. Viendo esto, posiblemente el aumento escalonado semestral del 15% que arribaba a un anual del 32% no estaba tan mal.
Veremos cómo se va desarrollando este índice, a medida que los valores de la inflación se incrementen y se actualicen los salarios, algo que hoy, todavía en medio de la pandemia, es difícil vaticinar.
*Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
