Por Vanesa Armesto*
Dos interpretaciones de una misma Ley. El nuevo proyecto, desde la mirada del sector, podría traer mayores inconvenientes; en cambio, para el gobierno porteño, se trata de una suerte de incentivo para generar créditos.
¿Qué es la Plusvalía?, el significado técnico es: aumento de valor de un bien inmueble, este aumento se ve afectado por un impuesto.
Cuando se modificó el Código de Planeamiento Urbano en 2018, también se sancionó la Ley 6062 de Plusvalía Urbana. Esta plusvalía genera el pago de un impuesto que hasta el momento va del 10% al 35%; este porcentaje variaba de acuerdo a la ubicación de aquellos terrenos donde podrían construirse una mayor cantidad de metros determinados en el Código nuevo.
Estos metros de más, generalmente beneficiaban a los terrenos en esquina, que hasta ese momento tenían limitaciones; con este cambio los desarrolladores tenían la posibilidad de equiparar la altura de los edificios de mitad de manzana, pagando esta plusvalía.
Con una intención puramente recaudatoria, el nuevo proyecto presentado en la Legislatura porteña tiene como principal punto de polémica un incremento de este impuesto al 100%, sin distinción de zonas.
La primera lectura, desde el sector inmobiliario, es que esta reversión de la ley no va a tener un impacto favorable en el mercado, que ya viene sufriendo un número muy escaso de operaciones mensuales. Esto podría implicar una nueva situación de retracción.
El escenario se presenta adverso. Esta es una modificación que puede instalar otro vacío, que actualmente no se presenta, ocasionando el retiro de muchos terrenos de la venta, al no poder venderse, o que otros terrenos, que no se encuentren afectados como los de mitad de manzana, hagan que aumente la especulación y suban sus valores. Y, por qué no, se podría pensar también en un efecto rebote, en un aumento en la incidencia de la tierra.
Para poner el tema en números y que resulte más sencillo de entender, por ejemplo en un terreno con un valor de 420.000 dólares, y una plusvalía dada por su ubicación del 35%, que serían 80.0000 dólares, el desarrollador terminaría pagando un total de 500.000 dólares ese terreno. La modificación que se pretende provocaría, que en ese mismo terreno, el impuesto a la plusvalía pasara a valer 280.000 dólares, es decir un total de 700.000 dólares.
Para que el proyecto siga siendo viable para el desarrollador, el propietario debería bajar el precio en algo más del 50%, situación que no tiene ningún tipo de asidero.
Mientras que la mirada de los que pertenecemos al sector es crítica, contrariamente, quienes llevan adelante este proyecto, lo defienden bajo el argumento del uso que se le va a dar al impuesto.
El dinero recaudado servirá como una herramienta para incentivar la demanda de viviendas a través de una serie de créditos, es decir que engrosará el Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible, FODUS. Se destina por ejemplo a la reconversión de determinadas zonas, como el microcentro, transformando muchas de las oficinas en viviendas.
Perjudicar una parte del mercado, para intentar cubrir otra, una vez más nos enfrenta a medidas que lejos de favorecer la dinámica del mercado tienden a una mayor retracción.
El mercado necesita intervención para generar mayor actividad y seguridad. Se necesitan medidas que motoricen la construcción, que promuevan la demanda.
Esta Ley nos pone frente a una situación de incertidumbre y especulación al igual que lo sucedido con la Ley de Alquileres.
*Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
