Por Vanesa Armesto*
La oposición logró unificar un proyecto para la reforma de la Ley 27.551. Dos proyectos que se van a disputar voto a voto en el Senado. ¿Cuál será el futuro de los alquileres? Crónica de una Ley que fracasó.
Desde que comenzó a regir la Ley de Alquileres el 30 de junio de 2020, casi no hubo un solo día en que no se hable de ella. Rompió un mercado que, aunque tenía falencias y cosas por corregir, funcionaba.
El mayor inconveniente que trajo al mercado fue acotar al mínimo la oferta, que se redujo un 40%. Para graficar la situación, hay disponible en la ciudad, para alquilar, solo un departamento cada dos manzanas. Imposible con esa oferta cubrir la demanda existente.
Además, produjo la suba pronunciada de los valores, que se volvieron inalcanzables para la mayoría de los inquilinos, junto con ajustes anuales que para julio alcanzan un 58%, debido al sostenido aumento de la inflación.
Los propietarios, con el fin de “cubrirse” de la inflación, por tener que mantener el mismo importe durante 12 meses por lo dispuesto en esta medida, comenzaron los contratos ya con valores por encima de los habituales. En la economía actual, y viendo cuánto debe ganar una familia para no ser considerada dentro del nivel de pobreza, son porcentajes que encienden la alarma.
Hoy, la discusión se centra en lograr una modificación sobre un tema que afecta la vida de muchos hogares argentinos. Es por esto que en el mes de marzo y después de batallar casi dos años con una ley que fracasó, los diputados que nos representan entendieron que era necesario debatir sobre el tema.
Fue entonces que se formó una comisión legislativa para abordar y escuchar argumentos para intentar llegar a un único dictamen. Pero esto no fue posible, y de allí surgieron 1 proyecto oficialista y dos opositores.
El oficialista que obtuvo la mayoría de los votos no ofrece ningún cambio sustancial a la Ley 27.551, y agrega únicamente incentivos con el fin de fomentar la oferta, algo que, para el sector, no sería suficiente.
Los otros dos proyectos se alinean, con algunas diferencias, en modificar el plazo de los contratos y principalmente el ajuste que vuelva a pactarse entre las partes.
Tras varias semanas de negociaciones, la oposición logró unificar un proyecto, con la intención de pelear voto a voto por la modificación en el Senado.
¿Qué dice este proyecto?
– El contrato de alquiler será por un plazo mínimo legal de dos años. (El vigente es de tres años).
– El valor del alquiler debe fijarse como único y por mes, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, entre tres y 12 meses.
– Las partes deberán convenir un mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio del contrato, que podrá ser el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) o el Índice de Salarios (IS) elaborados por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec) o una combinación de dichos índices.
– Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).
Y, además, agrega incentivos fiscales para los propietarios en monotributo, Bienes Personales e Impuesto a los débitos y créditos bancarios.
Así transcurrieron estos dos interminables años, hasta llegar a este momento, en que el futuro de los alquileres se debatirá nuevamente en el recinto del Senado, posiblemente los primeros días del mes de julio.
Y ahí surgirá un nuevo interrogante, de lograrse la modificación, ¿los precios bajarán?, la respuesta es no. Los valores son el resultado de la Ley, junto con un proceso inflacionario y medidas económicas, que, a corto plazo, no avizoran cambios que puedan impactar en los valores.
La espera parece estar llegando a su fin. Dos proyectos, dos rumbos diferentes. ¿Cuál será la suerte que corran los alquileres? ¿Seguirá el incierto mercado actual?, o ¿traerá un mercado con mayor certidumbre que atraiga nuevamente inmuebles al nicho de los alquileres equilibrando la oferta y la demanda? Ojalá esta sea una de las últimas hojas del diario de la Ley de Alquileres 27.551.
*Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
