Por Vanesa Armesto*
El 2022 se va, y deja un mercado con otro cierre de año preocupante. Cantidad de operaciones que están en los minimos, un gran desequilibrio entre oferta y demanda. Y principalmente mucha desconfianza.
Se terminó el mundial, la euforia de ser campeones empieza a ceder, y volvemos a la realidad. Todos solemos hacer balances cuando llega esta época del año, resulta difícil escapar de ellos. Y el sector inmobiliario no queda fuera.
En el caso del sector inmobiliario el balance lamentablemente vuelve a estar en rojo. Estamos cerrando otro año sin lograr encontrar un ritmo estable. Todos seguramente coincidiremos en que estamos atravesando la crisis más extensa y profunda que recordemos.
Una crisis que comenzó a gestarse a mediados de 2018, en donde el peso no dejaba de devaluarse, y dos años después en el 2020 con la llegada de la pandemia, termino por paralizar el escaso movimiento que tenía el mercado.
Falta de crédito, que como ya sabemos es la herramienta fundamental para el sector, una economía sin plan, inflación desmedida, dólar volátil con 17 cotizaciones, cepo cambiario y principalmente medidas que alejan y desalientan al inversor, que le generan incertidumbre e inseguridad jurídica sobre sus bienes, dan como resultado los números en negativo con los que cerramos el 2022.
Un 2022, plagado de situaciones económicas, políticas y sociales adversas, y con el condimento especial del campeonato mundial de futbol en un mes atípico, que redujo el año a 11 meses.
Los números del mercado:
Ventas
En la Ciudad de Buenos Aires de enero a noviembre se firmaron un total de 29.500 escrituras, y si proyectamos un diciembre parecido, la lógica indica que terminemos el año rondando las 32.000 operaciones, lo que implica un promedio de 2.700 mensuales.
Si lo compramos con el año pasado o el 2020, es lógico que nos arroje una marca positiva, pero si esta comparación la realizamos con un año como fue el 2018 en plena actividad, principalmente impulsado por la línea de créditos UVA, esta cifra se encuentra muy por debajo.
En ese momento se realizaron en los doce meses un total de 55.457 escrituras lo que promedian 4.621 por mes. Si bien esos datos son a modo de ejemplo de la Ciudad de Buenos Aires, esta situación se repite a lo largo de todo el país, incluso en algunas provincias arrojando cifras negativas en relación al 2021.
Precios
En promedio desde el 2019, los precios de venta de las propiedades acumulan una baja de un 35% aproximadamente. Durante el 2022, se registraron descensos del orden del 7%.
Hoy producto de una gran desconfianza, y la falta de crédito que dificulta el acceso a la vivienda, el stock de inmuebles se encuentra en un pico histórico.
En el mercado actual hay oportunidades que permiten comprar a precios cercanos a los de 2015. Los valores y la cantidad de inmuebles a la venta, ofrecen un escenario ideal para quien cuenta con el dinero, pero pese a esto, el número de operaciones de compra venta como observamos anteriormente, continua en los mínimos.
Alquileres
El mercado locativo cierra uno de los años mas complejos. A la inversa de lo que ocurre en el sector de las ventas, hubo una reducción de oferta, dejando una cantidad mínima de inmuebles ofrecidos que claramente no llega a cubrir la alta demanda.
Así comenzaron las listas de espera en las inmobiliarias para poder conseguir una vivienda, y a precios que mes a mes se van incrementando superando a la inflación. Hoy los departamentos de 1 ambiente se ofrecen desde $60.000, de 2 ambientes desde $80.000 y 3 ambientes desde $100.000. La culpable señalada es la Ley de Alquileres actual, que sigue aguardando la modificación. En el 2022 acumulan una suba del 88% en los alquileres ofrecidos.
En cuanto a la rentabilidad, aunque algo se incrementó de la mano de la baja de precios en las propiedades y la suba en los valores de alquiler, continúa siendo baja, ubicándose cerca del 4%.Las proyecciones para el 2023, no dan señales de grandes cambios. La recesión a nivel global que se espera para el próximo año, muestran un camino difícil. En Argentina hay dólares, hay ahorros, lo que falta es seguridad y confianza. Estas son las bases del mercado para instalar nuevamente a la compra de una propiedad como el mejor resguardo de capital para el inversor.
*Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
