Por Sandro Ortiz^*

Los primeros días de septiembre se llevó a cabo la primera y segunda jornadas de las audiencias públicas convocadas por la Legislatura porteña para tratar un proyecto de Ley que introduce modificaciones al Código Urbanístico, en esta oportunidad ambas audiencias se realizaron a través de una plataforma virtual. Su antecedente inmediato fue un proyecto de Ley  preliminar votado en primera lectura en diciembre del año pasado, de esta forma se cumplimenta lo establecido por la Ley para tratamiento de este tipo de normas. Para que estas modificaciones se conviertan en Ley falta al análisis por parte de los asesores técnicos de los legisladores de lo presentado en esta segunda lectura  y su posterior votación, proceso que se estima ocurrirá en los próximos 60 días. 

Si bien la sanción del código urbanístico data de diciembre de 2018, la Jefatura de Gobierno presenta estas modificaciones porque entiende que la aplicación de la normativa se encuentra con ciertas situaciones complejas no previstas por ella o porque los resultados de su aplicación práctica distan de los buscados inicialmente por  los legisladores al momento de sancionar el código.  

Como es habitual en este tipo de audiencias, los oradores responden a sectores muy heterogéneos y con intereses e incentivos diferentes, que a veces resultan contrapuestos. En este contexto, muchas de las ponencias resultaron disonantes con lo propuesto en el proyecto de Ley, sin embargo, a diferencia de ocasiones anteriores, en esta oportunidad el ejecutivo encabezado por el  secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad Álvaro García Resta, realizó un arduo y paciente trabajo de consenso con diferentes instituciones representativas de los profesionales de la arquitectura, el urbanismo, la ingeniería civil y el Desarrollo inmobiliario.

A mi criterio, este último hecho no es un tema menor, porque este proceso de trabajo multidisciplinario resultó en un enriquecimiento de la normativa y finalmente en una sustancial mejora respecto al contenido propuesto inicialmente en el proyecto. Si bien en algunos temas en imposible llegar al consenso unánime, debido a la multiplicidad de intereses que se presentan, sin lugar a dudas el proyecto presentado para esta segunda lectura es en mayor o en menor medida fruto de este consenso.

Probablemente uno de los temas más importantes planteados en las audiencias públicas haya sido una cuestión exógena al contenido técnico propio tratado en el proyecto de Ley: el plazo de entrada en vigencia de la normativa resultante de tal modificación. Toda vez que la actividad inmobiliaria es esencialmente una industria de capital intensivo, es imprescindible para su desarrollo garantizar la seguridad jurídica para la inversión involucrada y asegurar un marco normativo estable en el tiempo evitando de esta forma la asimetría de información entre los diversos agentes que participan en el sector. Un Plazo de Entrada en Vigencia relativamente laxo, por ejemplo de 180 días hábiles, garantizaría mantener las mismas reglas de juego para aquellos propietarios de tierra o desarrolladores  que en la actualidad se encuentran configurando un proyecto, minimizando de esta forma los potenciales perjuicios que eventualmente el cambio de normativa pudiera causarle a este tipo de casos. Esta medida favorecería a la continuidad del mercado.

Otro punto a resaltar es que tanto el código urbanístico como estas  futuras modificaciones resultan anacrónicos toda vez que nacieron en las vísperas de disrupciones monumentales, producto de la crisis sanitaria del COVID: la necesidad del esponjamiento urbano como solución a la escasez de espacios verdes; el acelerado proceso de digitalización; la nueva modalidad de trabajo, el home office; una tendencia a nivel global como lo es la  suburbanización; un nuevo concepto de ciudad, la de los quince minutos; el exponencial crecimiento del e-commerce  y toda la infraestructura que esta nueva lógica conlleva, como son los depósitos de última milla, etc. Sólo para mencionar algunos fenomenales procesos de cambios que están ocurriendo precisamente al mismo tiempo que avanza la sanción de la Ley de modificación del Código urbanístico y que por supuesto por su carácter intempestivo no han podido ser contemplados en el proyecto de Ley.

En paralelo al proceso de esta modificación del código el gobierno porteño comenzó con el proceso de actualización del Plan Urbano Ambiental (PUA) de la ciudad de Buenos Aires, norma marco del código urbanístico que establece los lineamientos de organización territorial del distrito. Los ejes sobre los cuales se trabajará para elaborar el proyecto incluirán los efectos del cambio climático, la equidad y el género, la gobernanza y la digitalización, quizá es esta una nueva oportunidad para que la norma incluya los temas omitidos por la actual  y que finalmente dentro de un par de años, tiempo previsto de sanción de la actualización del PUA,  los porteños tengamos un nuevo y definitivo código urbano. 

Los temas más importantes propuestos en el proyecto de Ley son los siguientes temas:

Superposición de usos en una misma parcela:

Se elimina restricción de superposición de oficinas comerciales y estudios profesionales

Estacionamientos: 

Se da la  opción de que sean  optativos los módulos de estacionamiento para parcelas de hasta 300m2

Se evita la obligatoriedad de cumplir con los requerimientos de estacionamientos en parcelas afectadas a corredores Medios y Altos con bueno conexión y transporte público. Queda a criterio del proyectista.

Unidad de Sustentabilidad de Altura Media

Se aumenta la altura máxima 0,70 m y pasa a ser 17.20 m sin ganar pisos demás para que técnicamente se pueda resolver la PB + 5 pisos por la altura requerida por los locales de primera y los espesores adecuados por losas y contrapisos.

Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 2

Se podrá materializar una Planta Baja de mayor altura permitiendo la mixtura de usos. La altura propuesta responde a la de los Distritos Residenciales de baja densidad de normativas anteriores. Se aumenta la altura máxima 0,40 m y pasa a ser 11,60 m sin ganar pisos de más.

Construcciones permitidas sobre los planos límite

Se garantiza la accesibilidad a las cubiertas. La altura se ajusta a lo que el sistema necesita técnicamente. Sistema de transporte vertical mecánico requiere un sobrerecorrido de 3,80 m, más la sala de maquina sobre pasadizo que  requieren sobrerrecorrido de 3,40 m + losas y parapetos. Se aplica INPUT AMBIENTAL, si se accede con medios mecánicos y/o hidráulicos se solicita techo verde de un 30% de la azotea .Se permitirá en el mismo monovolumen incorporar los tanques de agua

Extensiones Vinculadas al Espacio Libre de Manzana

Se clarifican los conceptos y se ordenan las definiciones referidas a extensiones al espacio libre de manzana. Se introduce el concepto de extensiones de tipo regular e irregular (tronera tradicional) 

Enfrentamiento de áreas descubiertas

Se hace optativa la condición de enfrentamiento de áreas descubiertas, excepto en el caso de aplicar el art. 6.5.5. Completamiento de tejido (obligatorio)

Regulación de subsuelos

Se permite edificar subsuelos en todos los casos entre L.O. y L.D.P. de fondo. (Independientemente de la exigencia de módulos de estacionamientos). Se incorporan 3 medidas de mitigación: tanques de ralentización + drenajes de napas freáticas + cubierta verde sobre la superficie impermeabilizada para contrarrestar el efecto de isla de calor.

Piezas de Ajuste en casos de APH

Ampliación de la regulación para mayor claridad normativa. Se distingue entre las intervenciones en linderos a edificios sin posibilidad de ampliación (estructurales e integrales) y las intervenciones en linderos con posibilidad de ampliación (cautelares). Se quita el parámetros de retiro de frente y lateral 3×3 o 4X3 para linderos a cautelares / Se incorpora el concepto del entorno urbano de la cuadra y la manzana / se agrega gráfico para linderos estructurales e integrales / se considera la inserción de los nuevos edificios dentro del marco del conjunto urbano y los elementos representativos del edificio protegido: cúpulas, flechas, mansardas, pináculos, y ornamentos en general.

^*Sandro Ortiz, Arquitecto FADU, Maestría en Economía UCA, Socio de Tabakman Ortiz y Asociados (TO&A)