Por Vanesa Armesto*
La Ley de alquileres cumple su primer año y el resultado inminente es el fracaso de la medida.
El 1 de julio, la Ley 27551 que regula los Alquileres de Vivienda Habitacional Permanente a nivel nacional cumplió un año. El análisis de estos 12 meses puede resumirse en una sola palabra: fracaso.
Esta Ley, desde su puesta en vigor, generó en el mercado locativo efectos negativos, similares al paso de la pandemia, con una diferencia fundamental: podía evitarse.
A partir de julio comienza la implementación del Índice de Contratos de Locación, basado en la evolución del salario de trabajadores estables y la inflación.
De acuerdo con esos datos, los alquileres deben ajustarse en este momento en un 42%. A la fecha este aumento se encuentra por debajo de la inflación que, si tomamos el último informe proporcionado por el INDEC, lleva una suba del 48,8% interanual; por lo tanto, podemos visualizar que supera al aumento del sueldo promedio, cuya suba fue del 33%.
Un dato para destacar es que este índice de ajuste de los alquileres se modifica diariamente, es decir que dependiendo de la fecha en que se inició el contrato varía este porcentaje, y siguiendo la línea de suba para fin de este mes rondará el 45% y para agosto se calcula en un 48%. Y otro dato importante es que los nuevos contratos tuvieron subas que ya en muchos casos superaban el 50% respecto del contrato anterior, y aquellos que no eran renovaciones superaron este porcentaje, es decir que comenzaron con valores altos, producto de la disconformidad de los propietarios con esta medida. En consecuencia, de un mes a otro, con esta actualización, los inquilinos deberán afrontar una diferencia importante para sus bolsillos.
Esta Ley fue pensada desde y para los inquilinos, pero en su planeamiento no se tuvo en cuenta un dato muy importante, y seguramente el principal: “la economía inestable de nuestro país”.
Estamos viendo las complicaciones que trajo la regulación de los alquileres en diferentes países del mundo, en donde incluso sus economías no se comparan en absoluto con la nuestra, y en más de uno se dio marcha atrás.
Los efectos de la regulación que nuestro mercado está padeciendo, son los que cualquiera de nosotros podía prever: un sobre stock de inmuebles a la venta que, sumado a la falta de créditos y la economía retraída, hace que se sigan acumulando unidades y no haya recambio, por la escasez de operaciones. Teniendo en cuenta la cantidad de inmuebles ofrecidos en los diferentes portales, hoy en la Ciudad de Buenos Aires tenemos 1 departamento en venta cada 27 habitantes.
Mientras que la oferta en alquiler cada vez es menor, y nuevamente al no tener créditos, la demanda también aumenta, haciendo que encontrar un lugar para vivir se convierta en una odisea.
Y si hablamos de los precios, la puja de los propietarios como principales detractores de esta Ley, que analizan la baja rentabilidad y la regulación de los aumentos, lleva a aquellos que deciden dejar los inmuebles en alquiler a aumentar sustancialmente sus valores con el fin de “cubrirse” ante la incertidumbre que provoca el no saber cuánto van a percibir a lo largo de los 3 años de duración del contrato. Estos aumentos, comparados con los valores previos a esta Ley, en general están por encima de los ingresos.
Más allá de todo análisis, hay una sola realidad y es que esta Ley no benefició a nadie. Los propietarios están disconformes y por ende prefieren vender barato a mantener en alquiler su departamento. Los inquilinos, en líneas generales, no se sienten respaldados por esta medida, que no logró el cometido para el cual se creó, que era protegerlos; y el rubro inmobiliario también sufre las complicaciones de esta crisis, que retrae y aleja a los inversores porque genera desconfianza.
Estamos ante un panorama que se presenta muy adverso, un año en el que la crisis de los alquileres fue en aumento, superando todos los índices. Cómo seguirá evolucionando nadie lo sabe.
A veces dar marcha atrás y escuchar a todos los involucrados para lograr una medida en la que las partes involucradas se sientan respaldadas es la opción más inteligente para poder avanzar y revertir la crisis del sector.
*Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
