El 20 de mayo una resolución general de la Inspección General de Justicia (IGJ) estableció que los clubes de campo, barrios cerrados y countries deben adecuarse al régimen de propiedad horizontal especial y hasta se plantearon plazos y sanciones para quienes los incumplan. Primero fueron 180 días. Dos días después se amplió el plazo a 360 días, y se abarcó también a las asociaciones civiles de vecinos, además de establecerse sanciones a los administradores por incumplimiento.
En verdad lo que busca la nueva normativa es que ese tipo de emprendimientos cumpla lo que ya había establecido el artículo 2075 del Código Civil y Comercial vigente desde agosto de 2015: que los conjuntos inmobiliarios nacidos con anterioridad al Código debían adecuarse a las previsiones normativas de la propiedad horizontal. Pero la realidad es que, desde aquel momento, las dificultades asociadas a ese proceso llevaron a que prácticamente ningún barrio cerrado se readecuara. “Si se aplicara como pide la IGJ sería inconstitucional ya que afecta derechos adquiridos. Uno no puede legislar para atrás. Se pretende cambiar la estructura jurídica de un derecho real ya existente. Además, hoy ni siquiera hay normas catastrales o registrales que se hayan ocupado de reglamentarlo”, analizó el abogado Marcelo Veltri del Estudio Grispo.
Asimismo, agregó: “Se sabe que, a partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes y por ende no tienen efecto retroactivo excepto que se disponga lo contrario. Además, dicha retroactividad no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales”.
Otra de las razones por las que ningún barrio cerrado avanzó en su readecuación es que cuando se sancionó el nuevo Código no se previó un plazo para su implementación ni una sanción. “No hay conocimiento de casos que hayan sido objeto de cuestionamientos judiciales en estos cinco años”, aclaró Veltri. Lo que sí sucedió es que los nuevos emprendimientos – es decir los desarrollados desde cero- se constituyeron bajo la figura de la propiedad horizontal especial.
En concreto las nuevas resoluciones de la IGJ plantean la obligación de que este tipo de propiedades debería readecuarse a un régimen de propiedad horizontal similar al que aplica para los edificios de departamentos, en donde cada propietario tiene la escritura de su unidad, pero además es dueño de un porcentaje de las áreas comunes.
