Por Alejandro Badino*
La reapertura luego del receso por la pandemia, la alta vacancia de las oficinas, la recuperación del mercado de centros logísticos y la incertidumbre en Argentina son algunos de los factores que repercutieron en el mercado en este 2021.
Haciendo un balance del año, podemos decir que el panorama mejoró con respecto al año pasado, sin embargo, no se visualiza un futuro que permita tomar decisiones de inversión en el país.
En un mercado cuya demanda se encuentra segmentada y con una clara falta de inversión por parte de las empresas el panorama no es alentador. Un panorama reflejado entre empresas que se van del país, empresas que se achican, y aquellas que han invertido su liquidez en real estate sólo a los efectos de proteger la caja, producto de las restricciones y regulaciones cambiarias.
Luego del receso por la pandemia, la reapertura casi total durante el último semestre del año muestra que la mayoría de las empresas han optado hasta el momento en un modelo de trabajo híbrido que se irá monitoreando en base a los resultados Si bien la vacancia del mercado de oficinas se ha acercado al 20%, arrojando un pico histórico, podemos observar también nuevas relocalizaciones de las empresas en edificios de categoría y con espacios de trabajo que se adaptan a la nueva modalidad. La realidad es que todavía se está jugando el partido de la vuelta a la oficina y no hay certezas sobre cómo terminará.
A su vez, la vacancia en el sector de retail superó el 4% pero creemos que la liberación de espacios en oficinas y retail podría amesetarse. Sólo en el caso de los centros logísticos, la vacancia se ha reducido al 6.5% y estimamos que podría., mantenerse en bajos niveles.
El mercado debió y debe reinventarse para adaptarse al nuevo escenario que la pandemia y el postpandemia nos deja como resultado. Muchos proyectos originalmente de oficinas han migrado hacia lo residencial. Si a esto le sumamos el proceso de transformación que se quiere llevar adelante en el microcentro, concluimos que, sin dudas, el mercado está modificando su rumbo.
Se estima que los ingresos al mercado de los inmuebles en etapa de construcción se prolonguen hasta el año 2023. Esto implica que, durante este lapso, el segmento de la más alta categoría podría expresar un crecimiento de más de 300.000 m² en la zona del AMBA. Estos nuevos espacios, se ubican principalmente dentro del submercado norte de GBA, que a su vez representa un 50% de los inmuebles actualmente en construcción.
La zona norte del Gran Buenos Aires probablemente absorba la demanda del mercado en búsqueda de edificios de categoría. Los proyectos de oficinas premium son una muestra de eso y un ejemplo es el caso de Domus Office, que ofrece una de las mejores propuestas de la zona con una excelente ubicación, plantas de 1.000 m2, espacios al aire libre, vistas al río y certificación LEED.
Creemos que el asking price se mantendrá relativamente estable en oficinas más allá de que cada negociación es particular y las referencias de precios son muy variables. En el mercado de centros logísticos probablemente el precio se vaya defendiendo mejor como consecuencia de la recuperación de la demanda, mientras que en Price el mercado de retail, si bien la demanda se ha recuperado levemente, no vemos que el nivel de precios vaya a mejorar.
El panorama a futuro siempre se torna complejo en nuestro país. Luego de las elecciones del último término, sólo aparecieron algunos inversores locales en búsqueda de oportunidades en empresas que liquidan inmuebles.
En Argentina no se visualiza un cambio político y/o económico que permita pensar aún en un panorama más alentador. Las expectativas para el año entrante tornan entre la falta de inversiones y la continua y creciente devaluación e inflación, entre otros factores.
Desde Colliers, nuestro objetivo es seguir ofreciendo a nuestros clientes una plataforma de servicios integrada y asesorarlos, ya sea para invertir sus excesos de liquidez en el mercado corporativo, como también en sus procesos de desinversión. Se necesita mucho know how para esta toma de decisiones, y en Colliers contamos con un equipo altamente capacitado y de gran experiencia para ello.
Alejandro Badino se incorporó en Colliers Argentina en el año 2001. Actualmente es el Gerente General en Argentina y a su vez miembro del Directorio de Colliers Latinoamérica. Cuenta con una vasta experiencia en las áreas de consultoría, valuaciones, brokerage, servicios corporativos, transacciones para las áreas de oficinas, retail, industrias y terrenos. Antes de integrar el equipo de Colliers International, se desempeñó en la división comercial del Grupo Techint en Argentina.
